Ny dom afviser anvendelse af "15 %-reglen"

Sagens omstændigheder

A solgte den 10. maj 2014 en ejendom til sine fem døtre for 1.615.000 kr., svarende til den seneste offentlige ejendomsvurdering fratrukket 15 %. Det fremgik af en korrespondance mellem kommunen og døtrenes repræsentant, at døtrene allerede den 2. maj 2014 blev bekendt med, at kommunen ønskede at overtage ejendommen, og at der var afsat fem mio. kr. til det. Det fremgik videre, at døtrene den 5. maj 2014 accepterede at sælge ejendommen til kommunen for fem mio. kr. på en række nærmere angivne vilkår, herunder et vilkår om indhentelse af et bindende svar fra Skattestyrelsen (daværende SKAT).  Den 21. maj 2014 solgte døtrene ejendommen til kommunen for fem mio. kr. 

Parterne i familieoverdragelsen var således forinden overdragelsen den 10. maj 2014 bekendt med, at kommunen ønskede at overtage ejendommen, og at tilbuddet fra kommunen lød på fem mio. kr.

Landsrettens afgørelse

Sagen angik i første række, om skattemyndighederne skulle respektere værdiansættelsen på 1.615.000 kr. på grundlag af 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret, eller om værdien skulle ansættes til fem mio. kr. på baggrund af kommunens tilbud. 

Højesteret har tidligere i forbindelse med en sag om værdiansættelsen af fast ejendom i et dødsbo udtalt, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse på +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Det kan du læse mere om her: Familieoverdragelse af fast ejendom ‒ ændring af 15 %-reglen på vej.

I den nye dom fra Vestre Landsret fandt retten, at 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret skal fortolkes på samme måde, uanset om der er tale om et dødsbo eller en gaveafgiftsberegning. Landsretten fandt desuden, at det ikke var godtgjort, at der var en bindende administrativ praksis på området. 

I en situation som den foreliggende, hvor døtrene inden familieoverdragelsen var bekendt med kommunens ønske om at købe ejendommen for fem mio. kr., havde indgået i salgsforhandlinger med kommunen og havde accepteret at sælge den til kommunen for dette beløb, forelå der særlige omstændigheder. 

På den baggrund fandt landsretten, at den reelle handelsværdi udgjorde fem mio. kr., og denne værdi skulle lægges til grund ved beregningen af gaveafgift og ejendomsavancebeskatning. 

Vores bemærkninger

Dommen er endnu et bidrag til fortolkningen af begrebet "særlige omstændigheder" i forhold til 15 %-reglen.

Vestre Landsret fastslår, at det forhold, at modtagerne af ejendommen inden familieoverdragelsen er bekendt med et aktuelt tilbud fra tredjemand, indgår i salgsforhandlinger med tredjemand og accepterer at sælge ejendommen til tredjemand, udgør en særlig omstændighed, så 15%-reglen ikke kan anvendes.

Det vides endnu ikke, om dommen bliver anket til Højesteret.

Højesteret fortolkede i april 2021 begrebet "særlige omstændigheder" og fastslog, at den generelle prisudvikling i et område ikke udgør en "særlig omstændighed". Læs mere her: Nyt om "15 %-reglen" – Højesteret underkender Skattestyrelsen.