Arealudviklingsselskaber - selskabsform og samarbejdets aftalemæssige ramme
By- og havneudviklingsprojekter kan med fordel udvikles gennem et arealudviklingsselskab. I denne artikel ser vi nærmere på fordelene ved at stifte et arealudviklingsselskab som et partnerselskab (P/S) og den investerings- og ejeraftale, der danner grundlag for kommunens og den/de private investors samarbejde i et arealudviklingsselskab.
Arealudviklingsselskabet som et partnerselskab
Partnerselskabet vælges hyppigt som selskabsform ved etableringen af et arealudviklingsselskab. Selskabsformen er da også anerkendt i praksis af Ankestyrelsen. Partnerselskaber er blandt andet anvendt i udviklingsprojekterne Fremtidens Vollsmose i Odense, Stigsborg i Aalborg og Køge Kyst.
Et partnerselskab består af to forskellige selskabsdeltagere: en komplementar, der hæfter personligt og ubegrænset, og en eller flere kommanditaktionærer, der hæfter begrænset. Kommunen og den/de private investorer bliver kommanditaktionærer i arealudviklingsselskabet. Kommanditaktionærernes ansvar i selskabet er begrænset til de arealer eller det kontantindskud, som kommunen og investor indskyder i selskabet. Komplementaren vil oftest være et (nystiftet) anpartsselskab, således at hæftelsen også for komplementaren begrænses.
Et partnerselskab er karakteriseret ved, at det selskabsretligt er underlagt samme regler i selskabsloven som et aktieselskab. Skatteretligt er et partnerselskab dog skattemæssigt transparent, og selskabets deltagere beskattes således "i eget regi" efter de regler, som den enkelte deltager er underlagt.
Ved at etablere arealudviklingsselskabet som et partnerselskab sikrer kommunen som udgangspunkt, at kommunen overholder § 14, stk. 1, i bekendtgørelsen om kommuners låntagning og meddelelse af garantier m.v. (BEK nr. 1580 af 17. december 2013). Det følger af bestemmelsen, at kommunalbestyrelsen ikke må pådrage kommunen solidarisk og ubegrænset hæftelse gennem indtræden i et selskab uden samtykke fra tilsynsmyndigheden. Samtykke skal ikke indhentes, hvis kommunen alene hæfter med sit indskud, og kommunen ikke er forpligtet til at stille sikkerhed for lån eller på anden måde støtte selskabet yderligere, hvilket kan sikres i parternes investerings- og ejeraftale.
Der kan eventuelt indgås aftale om successive indskud (arealer hhv. kapital) i selskabet efter selskabets stiftelsestidspunkt på baggrund af den konkrete gennemførelsestakt for udviklingsområdet. I givet fald skal indskuddenes aktieandel (fortegningsret og -pligt til aktier ved planlagte successive kapitalforhøjelser) være fastlagt på forhånd i investerings- og ejeraftalen. Denne konstruktion vil derfor som udgangspunkt heller ikke kræve samtykke fra tilsynsmyndigheden.
Investerings- og ejeraftalen
Arealudviklingsselskabets vedtægter samt investerings- og ejeraftale udgør de aftalemæssige rammer for kommunens og investors deltagelse i arealudviklingsselskabet. Formålet med investerings- og ejeraftalen er at regulere parternes etablering af og fælles ejerskab til arealudviklingsselskabet, herunder:
- fastlæggelse af arealudviklingsselskabets formål.
- kommunens og investors rettigheder og forpligtelser i forhold til indskud af arealer henholdsvis kontantindskud.
- arealudviklingsselskabets organisering og ledelsesstruktur, herunder beslutningskompetence.
- kommunens og investors rettigheder og forpligtelser i forhold til ejerandele og øvrige ejerforhold, herunder stemmerettigheder og beslutningskompetence.
- arealudviklingsselskabets ophør.
- eventuelt investors køberet og købepligt, hvis dette måtte være en del af udviklingen.
Investor vil typisk udarbejde forslag til en realiseringsplan - eventuelt som led i kommunens udvælgelse af investor (i nogle tilfælde vil investor også udarbejde forslag til en udviklingsplan, hvis en sådan ikke allerede foreligger) - for at sikre implementering af udviklingsplanen for området. Realiseringsplanen vil indeholde en beskrivelse af principperne for samarbejdet og de overordnede strategiske tiltag og aktiviteter med henblik på at sikre en optimal balance mellem den økonomiske og praktiske realisering af projektet. Kommunen såvel som den/de eksterne investorer vil være bundet af de beslutninger, der er truffet i de respektive planer. Udviklings- og realiseringsplanen vil derfor udgøre et væsentligt input til arealudviklingsselskabets investerings- og ejeraftale.
Vores bemærkninger og anbefalinger
Partnerselskabet anvendes ofte som selskabsform for arealudviklingsselskaber, dels fordi beskatning af indkomst fra arealudviklingsselskabet sker hos hver enkelt deltager, dels fordi parterne sikrer, at deres hæftelse begrænses til hver deltagers indskud i arealudviklingsselskabet.
Det er vores anbefaling – uanset om du er kommune eller investor – at du afsætter tid og ressourcer til at indgå i en dybdegående dialog med de øvrige deltagere i arealudviklingsselskabet i forbindelse med udarbejdelse af investerings- og ejeraftalen, idet aftalen og dennes bestemmelser om arealudviklingsselskabets organisering, beslutningskompetence og rettigheder og forpligtelser i øvrigt, udgør det afgørende grundlag for projektets realisering.
Parterne bør i investerings- og ejeraftalen opstille krav om, at væsentlige beslutninger, herunder blandt andet beslutninger om ændringer af udviklings- og realiseringsplanen og ændringer af indskudte arealer i arealudviklingsselskabet, kræver enighed blandt selskabets parter. På den måde sikrer hver part at bevare indflydelse og kontrol over projektet.
Kommuner er som offentlig myndighed underlagt offentligretlige forpligtelser og grundsætninger. I investerings- og ejeraftalen bør kommuner derfor tillige sikre, at anliggender og beslutninger, som er nødvendige for, at kommunen kan varetage sine offentligretlige forpligtelser for så vidt angår projektet, kan gennemføres, selvom en beslutning og/eller et anliggende som udgangspunkt måtte kræve enighed eller flertal.
Vil du vide mere?
Ønsker du at vide mere om dels muligheder og begrænsninger ved arealudviklingsselskaber, herunder kommunalfuldmagtens grænser, dels kommunernes valg af og samarbejde med private investorer i et arealudviklingsselskab, kan du læse vores tidligere artikler i serien om arealudviklingsselskaber herunder:
Arealudviklingsselskaber giver kommuner mulighed for at gennemføre større byudviklingsprojekter i samarbejde med private...
Kommuner har i en lang årrække gennemført større byudviklingsprojekter og et stigende antal havnekommuner ønsker at udnytte...
Vores specialister i fast ejendom har stor erfaring med at bistå kommuner og øvrige aktører om projekter indenfor by- og havneudvikling. Du er altid velkommen til at kontakte en af vores specialister på området, hvis du har behov for rådgivning.
En lang række skatte- og afgiftsmæssige problemstillinger kan opstå, når man opfører, køber, sælger, udlejer, administrerer, bruger...
Kontakt
