Opfylder du din bopæls­pligt?

Når du køber en landbrugsejendom, har du "bopælspligt" i ti år. Opfylder du ikke bopælspligten, kan det medføre store bøder, og i værste fald kan du blive tvunget til at sælge ejendommen. Landbrugsstyrelsen har lige nu fokus på opfyldelse af bopælspligten, og det samme har vi i denne nyhed.

Hvad er en landbrugsejendom?

Når vi i denne nyhed skriver "landbrugsejendom", refererer vi til en ejendom på over to hektar, der ligger i landzone, og som er registreret som landbrugsejendom i Geodatastyrelsens system.
 
En landbrugsejendom skal som udgangspunkt have et stuehus. Ønsker man at rive stuehuset ned eller at udstykke ejendommen i flere dele, hvor ikke alle dele har sit eget stuehus, forudsætter det, at de dele, der ikke har eget stuehus, ejes sammen med en landbrugsejendom med stuehus (hvorfra bopælspligten opfyldes).
 

Kræver det tilladelse at købe en landbrugsejendom? 

Det kommer an på, hvem der er køber.
 
For fysiske personer samt aktie- og anpartsselskaber er det kun krævet, at de opfylder bopælspligten. Så længe de, i forbindelse med skødets tinglysning, erklærer, at bopælspligten opfyldes, skal de derfor ikke have tilladelse til købet.
 
Et interessentskab – som mange landbrug drives i – skal derimod have Landbrugsstyrelsens tilladelse til at købe en landbrugsejendom. En tilladelse vil typisk forudsætte, at bopælspligten opfyldes, og at interessentskabet anvender landbrugsejendommen til et jordbrugsmæssigt formål.
 

Hvad skal der til for "at opfylde bopælspligten"?

"Bopælspligt" betyder, at en person skal anvende ejendommen som sin helårsbolig. Det vil sige, at personen skal have tilmeldt sin folkeregisteradresse dér, overnatte i boligen til daglig osv. Personen skal som udgangspunkt bosætte sig inden for seks måneder efter, at den endelige købsaftale er underskrevet. Bopælspligten skal opfyldes i minimum ti år fra erhvervelsen. 


Bopælspligten behøver ikke at blive opfyldt fra den købte landbrugsejendoms stuehus. Den kan eksempelvis også opfyldes: 


  • fra en landbrugsejendom, som køberen i forvejen ejer eller er medejer af
  • fra en landbrugsejendom, som køberens ægtefælle eller samlever ejer eller er medejer af
  • (på visse betingelser) fra et parcelhus i byzone, som ligger maks. to kilometer fra landbrugsejendommen. 

 

Det kommer ofte bag på folk, at når køberen af en landbrugsejendom er et selskab, og hensigten er, at bopælspligten skal opfyldes fra en anden ejendom end den købte, så er det nødvendigt, at køberselskabet (med fuldstændig samme ejerforhold) ejer en anden landbrugsejendom, hvorfra bopælspligten kan opfyldes. Det er derfor ikke tilstrækkeligt, at en ejendom eksempelvis ejes af et andet selskab med samme ultimative ejere, eller at køberselskabet ejer en del af en anden landbrugsejendom.


I helt særlige tilfælde kan Landbrugsstyrelsen udsætte eller give dispensation fra bopælspligten. Det kan eksempelvis være, hvis stuehuset er i så dårlig stand, at det skal istandsættes/genopføres. Det kan også være i tilfælde af, at køberen bestyrer eller forvalter en anden landbrugsejendom, hvorfra vedkommende – som led i ansættelsen – opfylder bopælspligten.

 

Hvem kan opfylde bopælspligten? 

Bopælspligten skal opfyldes af enten køberen personligt eller af en lejer, eksempelvis en medarbejder eller et familiemedlem. Når et selskab køber en landbrugsejendom, skal bopælspligten opfyldes af en lejer, da selskabet jo ikke kan have bopæl i stuehuset.
 

Der er nogle praktiske ulemper forbundet med at lade en lejer opfylde bopælspligten. Eksempelvis må du som køber i så fald kun opholde dig på landbrugsejendommen, hvis det sker i naturlig tilknytning til ejendommens drift. Dermed skal dit besøg være begrundet i driften af landbrugsjorden, vedligeholdelse af bygningerne eller lignende driftsmæssige gøremål, og du må altså ikke eksempelvis fremvise ejendommen med henblik på salg, hente/aflevere personlige ting eller jage på ejendommen, medmindre jagten kan siges at være en del af ejendommens drift.
 

Hvis lejeren flytter i den tiårige periode, hvor bopælspligten skal opfyldes, skal det indberettes til Landbrugsstyrelsen inden for fire uger efter fraflytningen. Herefter har du seks måneder til igen at få bopælspligten opfyldt. Den periode, hvor der ikke bor nogen i stuehuset, fraregnes i tiårsperioden.
 

Hvem kontrollerer, at bopælspligten overholdes?

Det er Landbrugsstyrelsen, der kontrollerer, om bopælspligten overholdes. Efter en periode uden kontroller udtog Landbrugsstyrelsen i 2018 hele 275 landbrugsejendomme, som var blevet handlet i perioden 2013-2017, til kontrol, og her viste det sig, at bopælspligten ikke var opfyldt i 20 af sagerne.
 
Landbrugsstyrelsens kontroller sker som udgangspunkt ved "skrivebordet", men Landbrugsstyrelsen kan også møde op på ejendommen, hvor de – uden en retskendelse – kan undersøge stuehuset, aflæse elmålere, gennemgå driftsbygningerne m.m.
 

Hvad er konsekvensen, hvis du ikke overholder bopælspligten? 

Overholder du ikke bopælspligten, vil du i første omgang få et påbud om, at bopælspligten skal opfyldes inden for en frist på mellem et halvt til et helt år. Hvis du ikke efterlever påbuddet, kan du risikere at få en (stor) bøde og blive pålagt at skulle betale løbende tvangsbøder, indtil bopælspligten opfyldes, eller landbrugsejendommen er solgt.
 

Kromann Reumerts anbefaling

Vi oplever ofte, at man i forbindelse med køb af landbrugsejendomme glemmer at overveje, hvordan bopælspligten skal opfyldes. Det er meget lettere (og billigere) at finde gode holdbare løsninger, inden handlen er indgået, end når "problemet" først opdages som led i tinglysningen af skødet. Derfor anbefaler vi altid, at man har en landbrugskyndig advokat med, når man handler landbrugsejendomme – også helst før skødet skal tinglyses.