Nye muligheder for samarbejde mellem almene boligorganisationer og private udviklere

Den 28. november 2019 vedtog Folketinget en lovændring til almenboligloven, der giver nye muligheder og øget fleksibilitet for almene boligorganisationer, private udviklere og kommuner (tilsyn) i samarbejdet om opførelse af blandet boligbyggeri. Det bliver blandt andet muligt at indgå aftaler om levering af "nøglefærdigt byggeri" i visse projekter til en almen boligorganisation.
I 2015 trådte en ændring til planloven i kraft, som gjorde det muligt for kommunerne at indsætte krav om op til 25% almene  boliger i lokalplaner for nye boligområder. Samtidig har der – særligt i de store byer – været mangel på byggegrunde egnet til alment byggeri. Denne udvikling har medført, at der i stigende grad er set tætte samarbejder mellem almene boligorganisationer og private udviklere, hvor der har været behov for skræddersyede løsninger. 

Den øgede kompleksitet i projekterne og de gældende almenboligretlige regler har medført usikkerhed om de aftalemæssige løsningers robusthed blandt de almene boligorganisationer, private udviklere, kommuner (tilsyn), realkreditinstitutter og øvrige interessenter i blandet boligbyggeri.

Nye muligheder – ændring af almenboligloven

Folketinget vedtog torsdag den 28. november 2019 en ændring af almenboligloven, som træder i kraft 1. januar 2020.

Fra ikrafttrædelsesdatoen kan kommunerne give tilsagn til nybyggeri af almene boliger, der etableres i et samarbejde mellem en almen boligorganisation og en privat part, der opfører de pågældende boliger, såfremt (i) samarbejdet er nødvendigt for at etablere boligerne, og (ii) tilsagnsmodtageren ikke løber unødige risici.

Det bliver endvidere muligt for kommunerne at give tilsagn i særlige tilfælde, selvom den almene boligorganisation ikke har skøde på ejendommen under boligernes opførelse.

Det er en betingelse for kommunalbestyrelsens godkendelse, at tilsagnet betinges af, at den private part udfører de aftalte arbejder i henhold til de udbudsretlige forpligtelser, som påhviler den almene boligorganisation.

Samlet set giver lovændringen almene boligorganisationer bedre muligheder for at indgå i projekter, hvor den private udvikler og den almene boligorganisation samarbejder om bygherrerollen. Et sådant samarbejde kan eksempelvis bestå i, at den private udvikler opfører de almene boliger og afleverer de almene boliger som såkaldt "nøglefærdigt byggeri" (dvs. klar til ibrugtagning og drift).

Samtidig vil kommunerne, som udfører tilsyn med de almene boligorganisationer, få bedre mulighed for at påvirke boligudviklingen, realisere målet om en varieret boligmasse og få et mere fleksibelt redskab i håndteringen af projekter om blandet boligbyggeri, ligesom de private udviklere vil få lettere ved at realisere projekter, som forudsætter almene boliger.

Herudover vil lovændringen forhåbentlig medføre færre omkostninger, mindre transaktionsrisiko og større gennemsigtighed for parterne i blandet boligbyggeri – og man må tilsvarende håbe, som boligministeren udtalte ønske om i debatten i folketinget, at det bliver muligt for de lokale parter at vælge den samarbejdsform, der passer bedst ind i det konkrete projekt.

Lovændringen vedrører også andre tilsagnsmodtagere efter almenboligloven, herunder kommuner, selvejende institutioner og regionsråd.

Gældende ret indtil den 1. januar 2020

Indtil loven træder i kraft den 1. januar 2020 vil projekter om blandet boligbyggeri blive håndteret efter de gældende regler. 

Det fremsatte lovforslag er også interessant i denne sammenhæng, fordi ministeriet fremkommer med sin udlægning af gældende ret.

En af begrænsningerne består i, at det i de gældende almenboligretlige støtteregler er forudsat, at den almene boligorganisation er bygherre. Heri ligger efter ministeriets opfattelse blandt andet, at den almene boligorganisation udøver bygherrerollen, varetager ansvaret for alle byggeriets faser og er den centrale beslutningstager. Det betyder, at boligorganisationen som udgangspunkt ikke kan erhverve boliger med offentlig støtte, hvis de opføres af en privat bygherre.
 
Det er derfor vigtigt, at parterne i projekter om blandet boligbyggeri er opmærksomme på både de gældende regler samt de nye muligheder efter lovændringen.