Forslag til ny ejerlejlighedslov ‒ tinglysningsmæssige konsekvenser

Boligministeren har den 15. januar 2020 fremsat forslag om ny lov om ejerlejligheder. Hvis loven vedtages, vil det have en række tinglysningsmæssige konsekvenser, som praktikere bør være opmærksomme på.
Forslaget om ny lov om ejerlejligheder er pt. i udvalgsbehandling, som forventes at afgive betænkning den 26. marts 2020, og der er lagt op til, at den nye lov træder i kraft den 1. juli 2020.

Lovforslagets tinglysningsmæssige konsekvenser er i hovedtræk beskrevet nedenfor. 

Endeligt opgør med tinglysningskravet for særvedtægter


Den nuværende ejerlejlighedslov § 7, stk. 1, 1. pkt. fastslår, at hvis en ejerforening vedtager særlige ejerforeningsvilkår, skal disse tinglyses for at være gyldige i det indbyrdes forhold mellem ejerlejlighedsejerne. 

Bestemmelsen harmonerer ikke med dansk rets almindelige regel om, at tinglysning ikke er en gyldighedsbetingelse, og derfor er bestemmelsen i retspraksis blevet fortolket indskrænkende, så evt. manglende tinglysning af en ellers gyldigt truffet beslutning ikke fører til ugyldighed.

Med lovforslagets § 5, stk. 1, 1. pkt. ændres formuleringen af bestemmelsen, så der gøres op med kravet om tinglysning som en gyldighedsbetingelse. Fremadrettet skal afvigelser fra normalvedtægten dermed tinglyses for at opnå ekstinktionsbeskyttelse over for aftaleerhververe og kreditorer, mens at utinglyste særvedtægter vil være gyldige indbyrdes mel-lem ejerlejlighedsejerne.

Det betyder, at særvedtægter og vedtægtsændringer er bindende for ejerforeningen uden tinglysning. Hvis ejerforenin-gen ønsker at sikre, at særvedtægter og vedtægtsændringer også skal gælde for senere ejerlejlighedsejere, skal de imidlertid tinglyses for ikke at bortfalde over for den senere ejer. Det samme gør sig gældende ved en tvangsauktion, hvor utinglyste særvedtægtsbestemmelser bortfalder som udækket. 

Samtykke til ændringer af vedtægter


Fravigelse af normalvedtægten skal tinglyses på samtlige ejerlejligheder, hvilket som udgangspunkt i dag kræver samtykke fra ejerne af hver enkelt ejerlejlighed. Det er i praksis ofte et særdeles krævende arbejde at indhente samtykke fra samtlige ejerlejlighedsejere. 

Det foreslåede lovforslag vil lette proceduren for at tinglyse gyldigt trufne beslutninger, da der ikke længere skal indhentes underskrifter fra hver enkelt ejerlejlighedsejer til brug for tinglysningen.

Bestemmelsen indebærer, at beslutningerne kan tinglyses, når beslutningen dokumenteres over for Tinglysningsretten, herunder med underskrift af de tegningsberettigede i ejerforeningen. Dokumentation i form af et referat fra generalforsamlingen underskrevet af de bestyrelsesmedlemmer, der i henhold til vedtægterne er tegningsberettigede, vil dermed fremover være tilstrækkeligt grundlag for at gennemføre tinglysning af beslutningen på alle ejerlejligheder.

Ejerforeningen skal være påtaleberettiget


Særvedtægter skal tinglyses som en servitut i byrderubrikken på den enkelte lejlighed. I dag er det op til den enkelte ejerforening at beslutte, hvem der skal angives som påtaleberettiget.

Med lovforslaget specificeres det, at ejerforeningen er påtaleberettiget for rettigheder, der følger af en tinglyst særvedtægt. Den foreslåede bestemmelse skal sikre, at en ejerforening, der tinglyser en særvedtægt, er påtaleberettiget i forhold til de anførte rettigheder i vedtægten, og dermed bliver ejerforeningen forpligtet til at håndhæve vedtægtens bestemmelser på vegne af medlemmerne.

Opdateret normalvedtægt

Den gældende normalvedtægt er efterhånden 15 år gammel. Lovforslaget indeholder også en modernisering af normalvedtægten, der er en hel del mere overskuelig, og hvor der gennemføres en langt mere klar opdeling af vedtægtens bestemmelser. 

 

Læs mere om lovforslaget