Familieoverdragelse af fast ejendom ‒ ændring af 15 %-reglen på vej

Skatteministeriet har i et høringsudkast den 4. maj 2020 foreslået ændringer til værdiansættelsescirkulæret om fast ejendom. Udkastet indebærer blandt andet, at forældre fremover kan overdrage en fast ejendom til deres børn til +/- 20 % af den nyeste, offentlige ejendomsvurdering. Udkastet skal ses i sammenhæng med den nye ejendomsvurderingslov og de kommende nye offentlige ejendomsvurderinger. Sammen med høringsudkastet er udsendt et styresignal, der har til hensigt at klargøre begrebet "særlige omstændigheder" som en undtagelse til anvendelse af værdiansættelsescirkulæret.

15 %-reglen

Skatteministeriets værdiansættelsescirkulære fra 1982 foreskriver, at fast ejendom kan overdrages til en værdi, som højst er 15 % højere eller 15 % lavere end den omregnede kontantværdi af den seneste offentlige ejendomsvurdering (populært kaldet "15 %-reglen"). 15 %-reglen kan blandt andet anvendes ved gaveoverdragelser mellem forældre og børn og ved udlæg fra et dødsbo. 

Reglen gælder ikke, hvis der er indtruffet væsentlige faktiske eller retlige ændringer ved ejendommen siden den senest offentliggjorde ejendomsvurdering, f.eks. bygningsforandringer. Retspraksis har i forbindelse med overdragelse fra dødsboer desuden fastlagt, at reglen kan anvendes, medmindre der foreligger "særlige omstændigheder". 

20 %-reglen

Det nye værdiansættelsescirkulære indeholder for det første den ændring, at fast ejendom kan overdrages mellem blandt andet forældre og børn til +/- 20 % af den offentlige ejendomsvurdering. 

Forhøjelsen til 20 % skal ses i sammenhæng med den nye ejendomsvurderingslov og de kommende nye offentlige ejendomsvurderinger, der offentliggøres fra og med andet halvår af 2020 og frem til 2022. Disse vurderinger forventes at ligge markant tættere på den reelle markedsværdi end de nugældende ejendomsvurderinger. 

Om ændringen fra +/- 15 % til +/- 20 % medfører en fordel afhænger derfor af det konkrete samspil med de nye ejendomsvurderinger.  

"Særlige omstændigheder"

For det andet indfører det nye cirkulære begrebet "særlige omstændigheder" som en undtagelse til anvendelsen af +/- 20 %. Skattestyrelsen har netop sendt et styresignal om den nugældende 15 %-regel i høring. Her anføres, at det beror på en samlet, konkret vurdering af blandt andet prisforskellen mellem overdragelsessummen og handelsværdien, om der foreligger "særlige omstændigheder". 

I vurderingen indgår endvidere, om ejendommen for nyligt har været handlet mellem uafhængige parter til en højere værdi, om der er foretaget belåning af ejendommen ud fra en højere vurdering m.v. Den generelle prisudvikling i nærområdet er ifølge styresignalet ikke i sig selv et holdepunkt, men kan indgå i den samlede vurdering.

Ikrafttræden 

Ændringen af cirkulæret til +/- 20 % forventes at træde i kraft 1. juli 2020 og finder anvendelse på overdragelser foretaget fra og med den 1. juli 2020. Den nye regel finder efter sin ordlyd alene anvendelse, såfremt boligejeren har fået meddelt den nyeste offentlige ejendomsvurdering i henhold til den ejendomsvurderingsloven. 

Styresignalet om "særlige omstændigheder" har virkning, når det endelige styresignal offentliggøres.

Familieoverdragelser i fremtiden

Det nye cirkulære og styresignal indskrænker området for familieoverdragelser. Både som følge af de nye, offentlige ejendomsvurderinger og Skattestyrelsens udmelding om hvornår cirkulæret under særlige omstændigheder ikke kan anvendes. 

Da cirkulæret desuden efter sin ordlyd kun finder anvendelse, hvis boligejeren har modtaget den nyeste ejendomsvurdering i henhold til ejendomsvurderingsloven, skaber det i mange tilfælde en usikker retsstilling. Inden den 1. juli 2020 kan der som udgangspunkt ske overdragelse til den offentlige ejendomsvurdering +/- 15 %, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. 

Ved gaveoverdragelser vil det ‒ modsat ved overdragelser fra et dødsbo ‒ fortsat være muligt at anmode Skattestyrelsen om et bindende svar, ligesom der vil kunne aftales et skatteforbehold i forbindelse med overdragelsen.