Få nedsat skatten på udenlandske ejendomme

Danske skattepligtige personer, som ejer fast ejendom i udlandet, skal betale dansk ejendomsværdiskat af ejendommen. På grund af administrationen af reglerne beskattes udenlandske ejendomme reelt ofte langt hårdere end danske ejendomme, og der kan være mange penge at spare ved at kigge kritisk på det konkrete beskatningsgrundlag. I en nylig afgørelse accepterede Skattestyrelsen f.eks. at nedsætte grundlaget for dansk ejendomsværdiskat med mere end 75 %! Bliv klogere i denne nyhed.

Ejendomsværdiskat af udenlandske ejendomme

Personer, der ejer en ejendom i udlandet, skal betale dansk ejendomsværdiskat af ejendommen opgjort efter danske regler. Skattestyrelsen ajourfører metoden for beregningen af denne ejendomsværdiskat hvert indkomstår og offentliggjorde ultimo juni 2020 en meddelelse om fastsættelse af grundlaget for ejendomsværdiskat for ejendomme beliggende i udlandet for indkomståret 2019 (SKM2020.276.SKTST).

I lighed med tidligere er det anført, at beregningen af ejendomsværdi skal ske på basis af (i prioriteret orden): 

 

  1. beliggenhedslandets offentlige vurdering
  2. handelsværdien af ejendommen med inddragelse af følgende indeks:
    a. Beliggenhedslandets nationale indeks for udviklingen i ejendomspriser 
    b. OECD's indeks for udviklingen i ejendomspriserne i beliggenhedslandet 
    c. Prisindekset for sommerhuse i Danmark.


Anvendelse af beliggenhedslandets offentlige vurdering (nr. 1) forudsætter dog ifølge Skattestyrelsen, at den kan sidestilles med en dansk vurdering, og at Skattestyrelsen har godkendt den udenlandske vurdering. På nuværende tidspunkt har Skattestyrelsen kun officielt godkendt den svenske offentlige ejendomsvurdering.

Med en godkendt offentlig ejendomsvurdering fra beliggenhedslandet beregnes dansk ejendomsværdiskat efter de samme regler som en dansk ejendom, dvs. med den laveste af følgende værdier:

 

  • Offentlig ejendomsværdi pr. 1. oktober i det relevante indkomstår
  • Offentlig ejendomsværdi pr. 1. januar 2001 med tillæg på 5 %
  • Offentlig ejendomsværdi pr. 1. januar 2002.


Uden
en godkendt offentlig vurdering fastsættes beregningsgrundlaget ud fra ejendommens faktiske handelsværdi. Denne handelsværdi skal så indekseres tilbage fra anskaffelsesåret til henholdsvis 2001 eller 2002 ved anvendelse af indeks nævnt i a-c.

Herefter beregnes beskatningsgrundlaget med den laveste af følgende værdier:

 

  • Handelsværdien pr. 1. januar i året før indkomståret 
  • Handelsværdien pr. 1. januar 2001 med tillæg af 5 %
  • Handelsværdien pr. 1. januar 2002.


Denne værdi skal yderligere nedsættes med den såkaldte "afstandsprocent", der forsøger at tage højde for, at danske offentlige vurderinger har været lavere end handelsværdien.

Udfordringen er imidlertid, at selv med anvendelse af afstandsprocenter er springet fra en (lav) offentlig vurdering til handelsværdien fortsat stor. En indeksering, der tager udgangspunkt i den faktiske handelsværdi, fører derfor i mange tilfælde til, at beregningsgrundlaget for udenlandske ejendomme er væsentligt højere end for en tilsvarende dansk ejendom med en dansk offentlig vurdering.

Konkret nedsættelse ‒ Schweiz

I en nylig konkret afgørelse nedsatte Skattestyrelsen efter anmodning beregningsgrundlaget for en ejendom beliggende i Schweiz fra mere end 21 mio. til ca. 5 mio. kr. Ejendommens værdi var oprindeligt selvangivet med udgangspunkt i handelsværdien i overensstemmelse med SKAT-meddelelser om ejendomsværdiskat (21 mio.), hvorimod det nye beregningsgrundlag (5 mio.) var baseret på den offentlige ejendomsvurdering i Schweiz.

Skatteyderen anførte blandt andet, at den offentlige ejendomsvurdering i Schweiz inddrager både markedsværdien af ejendommen og en kapitaliseret indkomst i form af en fiktiv lejeindtægt. Det schweiziske system er dermed baseret på samme principper og formål som det danske, og den schweiziske ejendomsvurdering kan sidestilles med en dansk vurdering. 

Skatteyderen anførte også, at EU-domstolen tidligere har fastslået, at den udenlandske ejendomsvurdering kan anvendes som beskatningsgrundlag, og at en EU-medlemsstat ikke kan beskatte en ejendom beliggende i udlandet hårdere end en ejendom i hjemlandet. Godkendelse af den schweiziske vurdering sidestiller netop ejendomsværdibeskatning af danske ejendomme og ejendomme beliggende i udlandet.

Skattestyrelsen imødekom ansøgningen fuldt ud.

Genoptagelse

Skatteydere med udenlandske ejendomme skal blandt andet overveje, om 


  • den udenlandske offentlige vurdering fører til et lavere beregningsgrundlag for dansk ejendomsværdiskat 
  • om udenlandsk ejendomsskat kan modregnes i den danske skat.


Anmodning om ændring af ejendomsværdiskatten kan ske ved at anmode Skattestyrelsen om genoptagelse og nedsættelse af skatteansættelsen for det relevante indkomstår. Indtil 3. maj 2021 kan skatteansættelsen begæres ændret for indkomstår tilbage fra og med 2017.

Derudover er det efter de fleste dobbeltbeskatningsoverenskomster og ligningslovens § 33 muligt at få nedsat den danske skat med ejendomsværdiskat betalt i udlandet.

Ønsker du rådgivning på området, er du velkommen til at kontakte vores specialister i skatter og afgifter.