Hvornår kan bygherre og entreprenør hæve en entreprise­aftale?

Både bygherren og entreprenøren har mulighed for at ophæve en entrepriseaftale. I alle tilfælde er det dog en betingelse, at der foreligger en væsentlig misligholdelse, og at der er sendt et skriftligt påkrav, som ikke har haft nogen gunstig effekt. I denne nyhed kan du blive klogere på betingelserne for at hæve en entrepriseaftale, og hvilke økonomiske konsekvenser det kan få.

Ophævelse 

Det er heldigvis sjældent, at der opstår en situation i en igangværende entreprise, som giver en part anledning til at overveje, om der er behov – og juridisk grundlag – for at hæve entrepriseaftalen. Hvis situationen undtagelsesvis opstår, er det væsentligt at kende reglerne i AB 18. Bygherrens og entreprenørens mulighed for at hæve aftalen er reguleret i henholdsvis AB 18 § 59 og § 60.

Det er en grundlæggende betingelse, at en part kun kan hæve, hvis der foreligger væsentlig misligholdelse. Det skyldes, at en entrepriseaftale sædvanligvis regulerer et længerevarende aftaleforhold, hvor en ophævelse vil medføre betydelige tab for de involverede parter. Derfor stiller voldgiftspraksis relativt strenge krav til at løfte bevisbyrden for, at væsentlighedsbetingelsen er opfyldt. 

Det kan man eksempelvis læse i den voldgiftskendelse, der blev afsagt den 4. maj 2016 (TBB 2016.834), hvor voldgiftsretten fandt, at entreprenørens misligholdelse ikke havde været så væsentlig, at entrepriseaftalen kunne ophæves. Voldgiftsretten henviste til, at bygherren ikke havde løftet bevisbyrden for, at der forelå væsentlig forsinkelse, og at entreprenøren, i forhold til en uenighed om arbejdsudførelsen, havde foreslået at afklare uenigheden med sagkyndig bistand.

Fra nyere voldgiftspraksis kan nævnes en kendelse fra den 11. januar 2019 (TBB 2019.320), hvor voldgiftsretten fandt, at bygherrens ophævelse var uberettiget. Voldgiftsretten henviste til, at entreprenøren havde været berettiget til at standse arbejdet på grund af uforudsete forhold, der krævede en nærmere afklaring og en forhandling om en tillægspris, hvis arbejdet skulle udføres. Derudover var de påberåbte mangler, ifølge retten, af "forholdsvis underordnet karakter, som kunne udbedres inden afleveringen".


Bygherrens ophævelse

Reglen i AB 18 § 59 om bygherrens hæveret er i al væsentlighed en videreførelse af AB 92 § 40. 

Som noget nyt er det anført i § 59, at bygherren – udover den hidtidige mulighed for at hæve aftalen i sin helhed – også har mulighed for kun at hæve aftalen delvist. Muligheden for at hæve aftalen delvist er ikke nærmere reguleret i AB 18. I AB 18-betænkningen (som vil være et fortolkningsbidrag) står der, at entreprenøren kan modsætte sig bygherrens delvise ophævelse, hvis ophævelsen "på urimelig vis rykker ved aftalens samlede forudsætninger". Vi forventer, at der i de kommende år vil være en del sager, hvor parterne er uenige om, hvorvidt der er grundlag for en delvis ophævelse af en entrepriseaftale. Forhåbentlig vil antallet af sådanne tvister dog blive væsentligt reduceret, når den nærmere udstrækning af bygherrens mulighed for hæve en aftale delvist bliver nærmere fastlagt i voldgiftspraksis. Vores forventning er, at voldgiftspraksis vil fastlægge nogle relativt strenge retningslinjer, særligt i tilfælde hvor den anden part protesterer over, at aftalen kun hæves delvist og ikke i sin helhed.

Bygherrens ret til at hæve på grund af forsinkelse er reguleret i AB 18 § 59, stk. 1, litra a og b, mens bygherrens ret til at hæve i tilfælde af mangler er reguleret i litra c.

I tilfælde af forsinkelse kan hævebetingelserne skematiseres således:

 

  1. Væsentlig forsinkelse, hvor entreprenøren ikke er berettiget til tidsfristforlængelse.
  2. Bygherren har sendt skriftligt påkrav, som ikke har haft den virkning, at entreprenøren inden for en rimelig frist har taget de fornødne skridt til at afhjælpe den påberåbte misligholdelse.
  3. Forsinkelsen enten "medfører betydelige ulemper for bygherren" (litra a) eller angår "forhold af afgørende betydning for bygherren" (litra b).
  4. Bygherrens interesser er ikke tilstrækkeligt tilgodeset på anden måde, eksempelvis gennem sanktionsbestemmelsen i AB 18 § 40, bygherrens adgang til at tilbageholde betalinger eller sikkerhedsstillelse efter AB 18 § 9.

I tilfælde af mangler kan hævebetingelserne skematiseres således:

 

  1. Væsentlige fejl ved det udførte arbejde.
  2. Bygherren har sendt skriftligt påkrav, som ikke har haft den virkning, at entreprenøren inden for en rimelig frist har taget de fornødne skridt til at afhjælpe den påberåbte misligholdelse.
  3. Bygherren har "grund til at antage, at entreprenøren ikke vil være i stand til at fuldføre arbejdet uden væsentlige mangler".

Vi anbefaler, at bygherren – i det skriftlige påkrav, som er én af hævebetingelserne – specifikt anfører, at hvis entreprenøren ikke afhjælper det påberåbte forhold inden for en specifik anført frist (som skal være rimelig), forbeholder bygherren sig retten til at ophæve entrepriseaftalen.

En anden nyskabelse i AB 18 er, at der er tilføjet en opsamlingsbestemmelse i § 59, stk. 1, litra d, som fastslår, at bygherren har ret til at hæve, hvis "der i øvrigt foreligger væsentlig misligholdelse fra entreprenørens side med forhold af afgørende betydning for bygherren". I AB 18-betænkningen står følgende eksempler på forhold, der kan have afgørende betydning:

 

  • Entreprenørens manglende deltagelse i projektgennemgang eller aftalt projektoptimering.
  • Entreprenørens gentagne overtrædelser af arbejdsmiljølovgivningen eller deltagelse i kartelsager af relevans for det pågældende bygge- og anlægsarbejde.
  • Entreprenørens manglende overholdelse af aftalte forpligtelser om samfundsansvar, herunder arbejdsklausuler og sociale klausuler.
  • Entreprenørens manglende sikkerhedsstillelse efter AB 18 § 9, stk. 1, når bygherren har afgivet påkrav herom.

I AB 18 § 59, stk. 2, er der tilføjet en ny bestemmelse. Bestemmelsen udvider bygherrens misligholdelsesbeføjelser over for en entreprenør i tilfælde, hvor entreprenørens underentreprenør eller leverandør tilsidesætter "gældende regler eller aftalte vilkår om samfundsansvar, herunder regler om sikkerhed og arbejdsmiljø". Efter § 59, stk. 2, kan bygherren i sådanne tilfælde – hvis visse betingelserne er opfyldt – forlange, at entreprenøren annullerer sit kontraktforhold med den pågældende underentreprenør eller leverandør. Hensigten med bestemmelsen er at undgå, at bygherren i sådanne tilfælde ikke vil være nødsaget til at hæve aftalen med entreprenøren.

Bygherren skal have for øje, at der ved udtrykket "aftalte vilkår" i § 59, stk. 2, henvises til de vilkår, som er aftalt mellem entreprenøren og den pågældende underentreprenør eller leverandør. Vi anbefaler derfor, at bygherren, i forbindelse med at bygherren indgår entrepriseaftale med entreprenøren, sikrer sig, at de vilkår "om samfundsansvar", som bygherren tillægger afgørende betydning, videreføres i de aftaler, som entreprenøren indgår med underentreprenører og leverandører.

De økonomiske konsekvenser af bygherrens ophævelse

Ved bygherrens ophævelse har entreprenøren som udgangspunkt ret til fuldt vederlag for det udførte arbejde, så bygherrens ophævelse i realiteten kun har virkning for fremtiden. Hvis der på ophævelsestidspunktet kan dokumenteres mangler ved det udførte arbejde, vil bygherren som udgangspunkt være berettiget til et forholdsmæssigt afslag i det beløb, som bygherren ifølge aftalen skal betale for det udførte arbejde.

Hvis bygherrens ophævelse er berettiget, er bygherren – udover at få afslag for eventuelle mangler – berettiget til at få erstattet de skønnede merudgifter til en anden entreprenørs færdiggørelse af projektet. Det er blandt andet fastslået i en voldgiftskendelse, som blev afsagt den 22. juli 2008 (TBB 2008.731), hvor voldgiftsretten udtalte, at bygherren har "krav på erstatning for de merudgifter, som skønnes nødvendige til entreprisens færdiggørelse". I denne sag fik bygherren dog ikke medhold i, at erstatningsbeløbet skulle fastsættes til et højere beløb, end hvad skønsmanden havde opgjort, med tillæg af et skønnet beløb til byggeledelse.

Hvis bygherrens ophævelse derimod er uberettiget, er entreprenøren – udover at få betaling for udført arbejde – berettiget til at få erstattet den mistede fortjeneste på resten af entreprisen.


Entreprenørens ophævelse 

Reglen i AB 18 § 60 om entreprenørens hæveret svarer i det væsentlige til AB 92 § 41.

Det er meget sjældent, at entreprenøren er berettiget til at hæve, da entreprenøren i almindelighed er tilstrækkeligt beskyttet af adgangen til at standse arbejdet efter AB 18 § 38. 

I AB 18-betænkningen er det anført, at entreprenøren ikke kan hæve, hvis "entreprenørens interesser er tilstrækkeligt tilgodeset på anden måde, f.eks. gennem entreprenørens standsningsret efter AB 18 § 38 eller bygherrens sikkerhedsstillelse efter AB 18 § 10".

Hvis entreprenøren må anses ikke at være tilstrækkeligt beskyttet, kan entreprenøren, efter § 60, litra a, hæve, hvis "der foreligger en væsentlig forsinkelse som følge af bygherrens forhold eller anden entreprenørs forsinkelse, og bygherren ikke udfolder rimelige bestræbelser for at fremme arbejdet mest muligt".

Herudover kan entreprenøren, efter opsamlingsbestemmelsen i § 60, litra b, hæve, hvis "der i øvrigt foreligger væsentlig forsinkelse eller misligholdelse fra bygherrens side med hensyn til forhold af afgørende betydning for entreprenøren". I AB 18-betænkningen nævnes følgende eksempler på forhold, der kan have afgørende betydning for hæveretten:

 

  • Bygherrens væsentlige forsinkelse med betalingen.
  • Bygherrens manglende iagttagelse af krav til arbejdsmiljø og sikkerhed på pladsen.


Det er i alle tilfælde en betingelse, at entreprenøren har sendt et skriftligt påkrav til bygherren forud for ophævelsen. Vi anbefaler, at entreprenøren i det skriftlige påkrav specifikt anfører, at hvis bygherren ikke afhjælper det påberåbte forhold inden for en specifik anført frist (som skal være rimelig), forbeholder entreprenøren sig retten til at ophæve entrepriseaftalen.

En entreprenør skal holde for øje, at en standsning af arbejdet kombineret med en afbemanding af byggepladsen efter omstændighederne kan blive anset som en stiltiende ophævelse. Det var eksempelvis tilfældet i en voldgiftskendelse, som blev afsagt den 25. november 2015 (TBB 2016.429). Her fandt voldgiftsretten, at en underentreprenørs standsning af arbejdet og afsked med pladsen måtte anses som en ophævelse, uagtet at underentreprenører ikke formelt havde ophævet aftalen.

Det er vores erfaring, at de tilfælde, hvor en entreprenør overvejer at hæve en entrepriseaftale, oftest handler om, at bygherren har været væsentligt forsinket med sin betaling, men der kan også være tale om manglende fremdrift. Som eksempel herpå kan vi fremhæve en voldgiftskendelse, der blev afsagt den 3. oktober 2016 (KFE 2016.217). Her fandt retten, at en entreprenør var berettiget til at hæve en entrepriseaftale, fordi entreprenøren, på grund af andre entreprenørers manglende udførelse af deres arbejder, ikke kunne færdiggøre sit eget arbejde. I entreprenørens kontrakttidsplan stod der, at entreprisen kunne forventes færdiggjort i løbet af fem måneder, og da entreprenøren hævede aftalen, var der gået et år og tre måneder.
 

De økonomiske konsekvenser af entreprenørens ophævelse

Hvis entreprenørens ophævelse er berettiget, er entreprenøren – udover at få betaling for udført arbejde – berettiget til at få erstattet den mistede fortjeneste på resten af entreprisen.

Hvis entreprenørens ophævelse derimod er uberettiget, er bygherren – udover at få afslag for eventuelle mangler ved det udførte arbejde – berettiget til at få erstattet de skønnede merudgifter til færdiggørelse ved en anden entreprenør. Det er blandt andet fastslået i en voldgiftskendelse, som blev afsagt den 6. juli 1999 (TBB 2000.82), hvor voldgiftsretten fandt entreprenørens ophævelse uberettiget og derfor pålagde entreprenøren at erstatte bygherrens merudgifter til færdiggørelse ved en anden entreprenør. I sagen fik bygherren medhold i, at entreprenøren skulle erstatte det forceringstillæg, som bygherren havde betalt den anden entreprenør. Bygherren fik derimod ikke medhold i, at entreprenøren skulle erstatte bygherrens udgifter til egne administrative rådgivere og bygherrens advokat.
 

Få kvalificeret sparring og bistand, før du hæver en entrepriseaftale

Der er betydelige risici og konsekvenser forbundet med at hæve en entrepriseaftale. Vi anbefaler derfor, at parterne, i god tid inden en ophævelse bliver aktuel, søger kvalificeret juridisk rådgivning.

Kromann Reumert har stor erfaring med at bistå både bygherrer og entreprenører med løbende rådgivning under igangværende entrepriser, hvor vi naturligvis tilstræber at undgå situationer, hvor en ophævet entrepriseaftale kommer på tale.

Vi har også erfaring med at bistå i de heldigvis sjældent forekomne situationer, hvor en part har reelle overvejelser om at hæve og derfor har behov for at få vurderet det juridiske grundlag, eller hvor en part hæver entrepriseaftalen med den konsekvens, at der hurtigst muligt skal afholdes en stadeforretning og udarbejdes registreringsprotokol. 

Hvis du har spørgsmål til en aktuel byggesag, er du altid velkommen til at kontakte os.

Læs mere om Kromann Reumerts speciale i fast ejendom og entreprise.