Folketinget vedtager nye vurderings­principper for landbrugs­jord med solceller og vindmøller

Baggrunden for lovændringen 

Siden den seneste ændring af ejendomsvurderingsloven i 2017 har ejerne af mange danske land- og skovbrug befundet sig i en usikker situation. Mere specifikt drejer det sig om dem, der har været i gang med at etablere såkaldte VE-anlæg, altså vindmøller eller solceller. 

Udlægning af arealer til sådanne VE-anlæg medførte nemlig, at arealerne skattemæssigt skulle vurderes som erhvervsjord. En vurdering, som ville medføre en betydeligt højere værdiansættelse i forbindelse med de nye ejendomsvurderinger. Den problemstilling kan du læse mere om i vores nyhed fra august 2020: Hvordan påvirker solpaneler din ejendomsskat?

Den seneste ændring af ejendomsvurderingsloven anviser dog nye principper for vurderingen af VE-arealer. Værdiansættelsen efter disse principper resulterer i en betydelig skattestigning; dog ikke i samme grad, som den tidligere ejendomsvurderingslov lagde op til. 

Nedenfor kan du se konkrete eksempler på, hvordan principperne vil fungere i praksis.

Værdiansættelse efter produktionskapacitet

Begrebet produktionskapacitet

Ifølge lovforslaget skal arealer med VE-anlæg fremover værdiansættes ud fra solpanelets/vindmøllernes samlede produktionskapacitet.

Den mængde energi, som et solcelleanlæg eller en vindmølle kan producere i løbet af én time under ideelle vejrforhold, betegnes som anlæggets produktionskapacitet. 

Eksempel: En 1MW-vindmølle kan generere 1 megawatt på én time, hvis vejrforholdene er optimale. På et år med ideelle vejrforhold kan vindmøllen altså producere: 24 x 1 x 365 = 8.760 MWh (megawatt-timer), hvilket udgør anlæggets produktionskapacitet.

Da vi endnu har til gode at se et helt år med ideelle vejrforhold, tager lovforslaget i stedet udgangspunkt i "den standardiserede årlige produktionskapacitet".

Begrebet "den standardiserede årlige produktionskapacitet"

Under udvalgsbehandlingen har skatteministeren tilkendegivet, at et anlægs produktionskapacitet skal omregnes til en standardiseret årlig produktionskapacitet. Denne beregning skal laves ud fra markedsstandarden for, hvor mange MWh et solcelle- eller vindmølleanlæg med samme produktionskapacitet kan producere på et "standardår" under typiske sol- og vindforhold.

I lovforslaget er der lagt op til, at Vurderingsstyrelsen løbende skal opdatere disse markedsstandarder på baggrund af faktiske tal. Indtil styrelsen har offentliggjort markedsstandarderne, vil den standardiserede årlige produktionskapacitet fastsættes på denne måde:
 

• Den standardiserede årlige produktionskapacitet for et 1 MW-solcelleanlæg = 900 MWh
• Den standardiserede årlige produktionskapacitet for en 1 MW-vindmølle = 2.000 MWh

Beregning af værdien af dit VE-anlæg

Når Vurderingsstyrelsen skal fastslå værdien af et VE-anlæg, skal den fremover gange den standardiserede årlige produktionskapacitet med en standardiseret pris på 180 kr. pr. MWh (2021-niveau). Den standardiserede pris på 180 kr. pr. MWh er fastsat politisk og indekseres årligt.

Foreløbigt vil grundværdien for et areal med et VE-anlæg derfor kunne fastsættes som følger:

	Produktionskapacitet	Standardiseret årlig produktionskapacitet (MWh)	Grundværdi pr. MWh (kr.)
Vindmøller	1 MW	2.000	360.000
Solcelleanlæg	1 MW	900	162.000

Undtagelse for solpaneler

For arealer med solcelleanlæg skal der, ved siden af produktionskapacitetsvurderingen, foretages en værdiansættelse af ejendommen ud fra handelsprisen for landbrugsjord i det område, hvor ejendommen ligger. 

Hvis denne værdiansættelse medfører en højere værdi end værdien beregnet ud fra produktionskapaciteten, er det altså denne (højeste) værdi, der udgør beskatningsgrundlaget for grundskylden. 

Princippet om "bedst økonomiske anvendelse"

Det er også væsentligt at tilføje, at princippet om "bedst økonomiske anvendelse" fremdeles gælder værdiansættelsen af arealer, der er udlagt til VE-anlæg.

Princippet "bedst økonomiske anvendelse" betyder i bund og grund, at værdiansættelsen af en grund skal ske på baggrund af, hvad et salg af grunden ville indbringe, hvis grunden blev anvendt og udnyttet bedst muligt ud fra et økonomisk perspektiv.

Arealer, hvorpå en lokalplan tillader opførelse af VE-anlæg, skal derfor værdiansættes efter produktionskapacitetsmetoden, selvom et sådant anlæg (endnu) ikke er opført på arealerne. Tilsvarende skal værdiansættelse ske efter den produktionskapacitet, som det potentielt er muligt at anlægge på arealet, selvom der måske kun er anlagt et mindre anlæg.

Kommunalbestyrelserne er dog forpligtiget til at meddele fritagelse for grundskyldstigninger, hvis stigningen skyldes, at en ændret lokalplan giver ejeren lov til at etablere et VE-anlæg. Fritagelsen bortfalder på det tidligste af følgende tidspunkter:

• tre år efter det tidspunkt, hvor grundværdien er ændret
• ved indgåelse af aftale om VE-anlæggets nettilslutning
• ved ejendommens afståelse (salg)
• ved påbegyndelse af VE-anlæggets etablering.

Hvornår "kommer" den nye vurdering?

Den nye lov træder i kraft den 1. marts 2021, der i vurderingsåret 2021 også er fastsat som vurderingstermin. Fremover (dvs. fra 2022 og frem) vil vurderingsterminen være den 1. januar. Det betyder, at arealer, hvorpå der er etableret VE-anlæg, vil skulle værdiansættes efter de nye principper allerede pr. 1. marts 2021. Hvornår Vurderingsstyrelsen bliver klar med vurderingerne vides endnu ikke.

Højere skatter – men de er mere gennemsigtige 

Siden 2017 har vi forventet en betydelig stigning i grundskylden for de arealer, hvor der er blevet opført solcelleanlæg eller vindmøller. En forventning, som lovændringen ikke ændrer på. 

Samtidig har det været særdeles vanskeligt at forudsige, hvor stor en skattebyrde de nye ejendomsvurderinger ville føre med sig. Den usikkerhed minimerer den nye lov dog i væsentlig grad, for selvom en række forhold stadig er uafklarede, anviser loven nemlig en forholdsvis gennemskuelig og standardiseret værdiansættelsesmetode. 

Herudover må det fra de berørte jordejeres perspektiv anses for positivt, at skatten nu ikke allerede stiger ved vedtagelsen af lokalplanen.

Derudover vil den mere gennemsigtige værdiansættelsesmetode unægtelig give potentielle investorer i energisektoren et sikrere grundlag for deres investeringsbudgetter.

Vores rådgivning og anbefaling

Selvom værdiansættelsen nu sker på baggrund af en standardiseret model, er reglerne på området fortsat særdeles komplekse. Forståelsen af reglerne – og de nye principper – udfordres naturligvis af de fortsat uafklarede forhold, som utvivlsomt vil give anledning til en række konkrete spørgsmål. 

De spørgsmål, du måtte have, står vores specialister klar til at besvare. Samtidig kan du til enhver tid kontakte dem for at få gode råd og sparring om, hvordan lige præcis du skal forstå og anvende de nye principper.

Vores første råd til dig er, at du nu:

• genbesøger dine (investerings)budgetter og vurderer konsekvenserne af de nye regler
• genbesøger din(e) forpagtningskontrakt(er) og sikrer hvilken part (anlægs- eller jordejer), der i sidste ende skal betale skattestigningen
• overvejer, om de nye regler giver anledning til at ændre både eksisterende aftaler og eventuelle paradigmer/standardkontrakter.