Flere almene boliger i nye og eksisterende lokalplanområder?

På baggrund af Bolig- og Planstyrelsens nye evalueringsrapport om planloven og vores erfaringer med ejendomsudviklingssager, der udspringer af lokalplankrav om almene boliger, gør vi her status: Hvordan står det til med udviklingen og udbredelsen af lokalplanområder med krav om almene boliger siden ændringen af planloven i 2015?
I særligt de store byer i Danmark er prisen på både lejeboliger og ejerboliger høje. Politisk har der været og er stadig et ønske om en blandet boligsammensætning og mulighed for alle til at bo i storbyerne. Som led i sikringen heraf indsattes i 2015 en mulighed i planloven for, at kommunerne kunne lokalplanlægge nye boligområder med krav om op til 25 % almene boliger. Der er nu bevægelser imod en forøgelse og udvidelse af adgangen til at fastsætte krav om almene boliger.

Bevægelse mod yderligere blandet boligsammensætning

Den 20. november 2020 blev der fremsat forslag til folketingsbeslutning om:


  1. at give kommunerne mulighed for at kræve 33 % almene boliger i lokalplanområder
  2. øgede muligheder for at stille krav om almene boliger i lokalplaner ved fortætning af eksisterende byområder.


Hensigten med forslagene er at gøre det muligt at kræve flere almene boliger ved nye lokalplanområder samt ved fortætning/udvidelse af eksisterende lokalplanområder via ny lokalplan. 

I forlængelse af fremsættelsen af forslagene har der været behandling i Folketingets Boligudvalg og sket offentliggørelse af evalueringsrapporten af planloven m.v.

Evalueringsrapporten, som vi ser nærmere på nedenfor, giver et spændende indblik i udviklingen og udbredelsen af lokalplanområder med krav om almene boliger siden ændringen af planloven i 2015 samt indikationer på mulige fremtidige ændringer.

Status og vurdering af mulige fremtidige ændringer ifølge evalueringsrapporten

Siden lovændringen trådte i kraft i 2015 og frem til den 1. april 2020, er der registreret ca. 1.700 lokalplanforslag, der omfatter boligformål. Af disse stiller 45 af lokalplanerne krav om almene boliger fordelt på 8 kommuner. 

Muligheden for at fastsætte krav om almene boliger er primært blevet anvendt af Københavns Kommune, Aarhus Kommune og de øvrige kommuner i hovedstadsområdet. 

Af de 45 lokalplaner med krav om almene boliger udnytter 29 planlovens maksimumgrænse på 25 % almene boliger. 

Flere kommuner har påpeget, at det i nogle situationer har været svært at sikre, at de lokalplanlagte almene boliger også rent faktisk realiseres og i samme tempo som det private boligbyggeri i lokalplanområdet. I Københavns Kommune er der således udstedt ibrugtagningstilladelser svarende til ca. 11 % almene boliger ud af det samlede antal ibrugtagningstilladelser til boliger i områder med krav om almene boliger. I Aarhus Kommune er erfaringen, at de almene boliger opføres, og kommunen kobler lokalplanen op på aftaler med almene boligorganisationer, herunder ved dialog med almene boligorganisationer, private grundejere og ejendomsudviklere forud for vedtagelse af lokalplaner med krav om almene boliger. 

Bolig- og Planstyrelsen vurderer i evalueringsrapporten, at reglerne har bidraget til flere almene boliger, og at man med ændringer i planloven kan give kommunerne øgede muligheder for at stille krav om almene boliger i nye boligområder og ved fortætning af eksisterende boligområder. Evalueringsrapporten påpeger endvidere eventuelle nye værktøjer til at sikre, at de almene boliger opføres i samme takt som de øvrige boliger i lokalplanområdet, f.eks. ved at fastlægge krav i lokalplanen om rækkefølge på byggerierne. 

Erfaringer siden ændringen i 2015

I de ejendomsprojekter, som udspringer af lokalplankrav om almene boliger, vil der ofte være mange aktører, som kan spille forskellige roller i ejendomsprojekterne. 

Kommunen kan agere som grundsælger, lokalplanmyndighed og tilsyn overfor de almene boligorganisationer. Kommunen skal altså både iagttage kommunale interesser og sørge for, at de almene boligorganisationer overholder de almenboligretlige regler og ikke påtager sig unødige risici. 

De almene boligorganisationer kan agere som grundkøber, køber af nøglefærdigt byggeri, (med)bygherre og udlejer. Den almene boligorganisation skal således opnå det bedst mulige almene byggeri og samspil i lokalplanområdet og samtidig sikre overholdelse af de almenboligretlige regler og økonomiske rammer ‒ eksempelvis også i situationer, hvor den almene boligorganisation køber efter 'den delegerede bygherremodel'. 

En privat kan agere som grundsælger, developer, (delegeret) bygherre og udlejer. Den private har derfor brug for kendskab til de almenboligretlige spilleregler og økonomi, som influerer kraftigt på de almene byggeretter samt den måde, det almene byggeri skal bygges på. 

Herudover har vi set lokalplanområder med forskellige ejerforhold, som kan få betydning for processen. Det kan således få betydning for processen, om der er tale om kommunalt ejet jord, som ønskes lokalplanlagt til almene boliger, eller om der er tale om privatejet jord, hvor grundejer og/eller developer ønsker en lokalplan, mens kommunen ønsker almene boliger.

Samlet set medfører lokalplaner med krav om almene boliger ofte nogle udfordrende og nytænkende ejendomsprojekter med involvering af mange aktører og vanskelige regelsæt. 

Ofte vil den konkrete udformning af lokalplanen og det projekt, der ønskes realiseret, indeholde byggetekniske, kommercielle, lovmæssige og/eller ejermæssige afhængigheder, der tilsiger, at parterne skal bruge én model fremfor en anden. Det er vores erfaring, at alle parter har en fælles interesse i at få klarlagt modellen for realiseringen af lokalplanområdet tidligt i forløbet, inddrage kommunen med henblik på principgodkendelse af modellen og indgå de overordnede ramme- og samarbejdsaftaler for projektet. 

Vi følger med spænding udviklingen og tendenserne på området. Du er velkommen til at tage fat i en af vores specialister for nærmere drøftelse.