COVID-19: Hvad er mulighederne for bygherrer og tekniske rådgivere?

Såvel igangværende projekter, som projekter der står overfor at blive søsat, kan blive berørt af COVID-19-udbruddet. Er der grundlag for force majeure-betragtninger? Vi ser på bygherrernes henholdsvis rådgivernes muligheder for at agere på baggrund af ABR 89 og ABR 18.

Parterne har endnu ikke indgået kontrakt, men rådgiver udfører mindre opgaver for bygherren

I praksis arbejder mange tekniske rådgivere i den indledende fase efter regning på "uge-til-uge" opgaver; eksempelvis volumenstudier, skitser, undersøgelser omkring kommune- og lokalplanforhold i forhold til et påtænkt projekt, historiske miljøredegørelser etc. I den indledende fase ses det ofte, at opgaven udføres på baggrund af en kortfattet aftale indgået pr. mail, som ikke indeholder stillingtagen til, hvorvidt ABR finder anvendelse. I sådanne tilfælde, hvor parterne (endnu) ikke har indgået en rådgiveraftale på ABR standardvilkår, er der alligevel nogle overvejelser, som skal gøres.

Set fra rådgivernes side

Selvom parterne ikke har indgået en egentlig rådgiveraftale, vil det være relevant for særligt rådgiverne straks at tilkendegive, såfremt der opstår forsinkelse, som de ønsker tidsfristforlængelse for. Forsinkelse kan naturligt opstå, såfremt rådgiverne ikke har de tilgængelige ressourcer - fx fordi medarbejdere er hjemsendt uden de samme digitale hjælpemidler som normalt, eller ikke har mulighed for at trække på oplysninger fra relevante myndigheder som normalt - fordi der er lukket ned for myndighedsbehandling.

 

Rådgiverne hæfter for al forsinkelse, som ikke kan berettige til en tidsfristforlængelse. Der vil være tale om en konkret vurdering i det enkelte tilfælde. Det er dog altid væsentligt, at rådgiverne får informeret bygherrerne skriftligt hurtigst muligt efter forsinkelsens indtræden, ligesom rådgiverne så vidt muligt skal sørge for at begrænse forsinkelsen.

 

Hvorvidt rådgiverne kan forlange tidsfristforlængelse beror på, om der er tale om forhold, som rådgiverne ikke er herre over. Det kan eksempelvis være myndigheders manglende godkendelser, beslutninger, svar m.v. indenfor de aftalte tidsfrister. Om rådgiverne kan begrunde en forsinkelse med egentlig force majeure er usikkert og skal vurderes ud fra de samme overvejelser som i alle andre kontraktforhold, hvor der ikke er defineret en force majeure klausul. Vi henviser til vore nyhedsbreve om force majeure på Kromann Reumerts hjemmeside eller LinkedIn-profil.

 

For de mindre, eller for tidsmæssigt kortvarige opgaver, der løses, vil der næppe være aftalt dagbod, så rådgiverne skal i disse tilfælde primært sikre sig, at få reageret overfor bygherren uden unødigt ophold, ligesom rådgiverne skal tage de nødvendige skridt til at begrænse følgerne af en eventuel forsinkelse, og dermed begrænse følgerne af et eventuelt forsinkelsesansvar.

Set fra bygherrernes side

Hvor andet ikke er vedtaget, har bygherrerne har tilsvarende mulighed for at opsige aftaler om tekniske opgaver med et "rimeligt varsel".

 

Et "rimeligt varsel" afhænger af de konkrete omstændigheder og beror på en konkret fortolkning og kan variere mellem 1 uge og til flere måneder, men da bygherrerne skal betale rådgiverne for det udførte arbejde i perioden, vil det formentlig indebære, at opgaven i langt de fleste tilfælde er tilendebragt inden opsigelsesperiodens udløb, og at bygherren har fået (fuld) valuta for pengene.

 

Skulle der imidlertid være indgået en ureguleret aftale om en lidt større opgave, kan det dog give mening for en bygherre at foretage en opsigelse. Da der vil være behov for en konkret vurdering af det rimelige opsigelsesvarsel, anbefaler vi, at bygherren forinden opsigelse søger juridisk bistand.

Parterne har indgået en kontrakt under ABR 89 eller ABR 18

Såfremt parterne har indgået en rådgiveraftale, hvor ABR 89 eller ABR 18 indgår i aftalegrundlaget, indeholder disse regelsæt retningslinjer for håndteringen af forsinkelse, anmodning om tidsfristforlængelse, udskydelse og standsning/afbestilling.

Rådgiverens forsinkelse

Den tekniske rådgiver kan kræve fristforlængelse, såfremt opgavens løsning forsinkes som følge af forskellige forhold, jf. ABR 89, pkt. 5.2 og ABR 18, § 38. 

I den konkrete situation er det særligt to bestemmelser, som tiltrækker sig opmærksomhed, nemlig i) offentlige pålæg/påbud eller forbud, som ikke skyldes rådgiverens forhold, og ii) forhold som rådgiveren ikke er herre over, og som rådgiveren ikke burde forudse.

 

For nuværende vil en række tekniske rådgivere ikke uden videre kunne påberåbe sig fristforlængelse i medfør af ABR-reglerne. Årsagen er, at langt de fleste rådgivere arbejder på et kontor og vil have mulighed for at have hjemmearbejdsplads. Endnu er der kun ganske få steder udstedt forbud eller påbud (eksempelvis i forbindelse med sygehuse, hvor adgangen for eksterne til for eksempel mangelafhjælpning eller optagelse af syn og skøn er indskrænket), som direkte påvirker rådgivernes arbejdsforhold, herunder eksempelvis forbud mod at møde op på byggepladser som fagtilsyn, byggeledelse eller lignende. Tager bygherren sådanne skridt mod at forhindre adgang for arbejdets udførelse, vil det formentlig være et "bygherre forhold", som vil berettige til fristforlængelse.

Varetager rådgiver totalrådgivning, eller myndighedsbehandling i øvrigt, kan der dog med udgangspunkt i bestemmelsen om myndighedernes manglende reaktion i forhold til tilladelser, beslutninger m.v. være mulighed for at opnå fristforlængelse, såfremt forsinkelse er afledt af forsinket myndighedsbehandling og lignende.

 

Bygherrens forsinkelse

Bygherren kan kræve fristforlængelse i medfør af ABR 89, pkt. 5.5 og ABR 18, § 40. Bygherren kan forlange tidsfristforlængelse, hvis bygherren ikke kan levere eksempelvis myndighedsgodkendelser, -beslutninger eller -svar, som bygherren er ansvarlig for at indhente indenfor de i rådgiveraftalen anførte frister, forudsat bygherren i øvrigt har fremsat sin anmodning indenfor de aftalte frister.

 

Hvorvidt bygherren i øvrigt kan forlange fristforlængelse med henvisning til den generelle force majeure regel, vil være en konkret vurdering. Force majeure reglen vil i rådgiveraftaler almindeligvis ikke være præciseret udover det, som fremgår af ovennævnte bestemmelser. Er bestemmelserne imidlertid præciseret, således at epidemier og pandemier er at betragte som force majeure, vil bygherren formentlig uden videre kunne begrunde en fristforlængelse hermed. Tilsvarende gælder i forhold til rådgiverens overvejelser ovenfor.

 

Bygherren skal dog reagere ufortøvet (ABR 89) / snarest muligt (ABR 18) overfor rådgiveren, såfremt han vil påberåbe sig tidsfristforlængelse, ligesom bygherren skal forsøge at begrænse forsinkelsen mest muligt.

 

Det gælder såvel efter ABR 89 som efter ABR 18, at forsinkelse, som ikke giver bygherren adgang til tidsfristforlængelse, er ansvarspådragende for bygherren.

 

Bemærk at der ikke er tiltænkt nogen ændring af reguleringen fra ABR 89 til ABR 18.

Bygherrens udskydelse af opgaven

Bygherren kan udskyde opgaven i medfør af ABR 89, pkt. 7.1 og ABR 18, § 52. Opgaven kan dog ikke udskydes for at dække over bygherrens forsinkelse. Er rådgiver af den opfattelse, at en udskydelse sker med det formål, skal rådgiver straks gøre indsigelse herom og påstå betaling af erstatning efter reglerne om bygherrens forsinkelse.

 

Udnytter bygherren sin ret til at udskyde opgaven, er rådgiveren berettiget til at oppebære honorar for det arbejde, der allerede er udført, ligesom rådgiver kan få refusion for sine udgifter, som rådgiveren må afholde som følge af, at opgaven udskydes, fx udgifter til lokaleleje, lønkroner m.v. Derimod kan rådgiver ikke få kompensation for mistet fortjeneste.

 

Bemærk at rådgiver skal dokumentere sit tab for at få sine udgifter dækket. Derudover skal rådgiveren udvise almindelig tabsbegrænsning og så vidt muligt reducere sine udgifter i anledning af opgavens udskydelse.

 

De respektive rådgiveraftaler kan være mere eller mindre detailreguleret omkring disse forhold, men hovedparten antages at henvise til de generelle bestemmelser i ABR 89 eller ABR 18.

 

Ved opgavens genoptagelse er der under ABR 18, § 52, stk. 3 indført en mulighed for, at rådgiver kan få dækket rimelige meromkostninger ved arbejdets genoptagelse.

 

Bygherrens standsning/afbestilling af opgaven

Efter såvel ABR 89, pkt. 7.2 og ABR 18, § 53 kan bygherren helt standse, eller afbestille, opgaven. Varer en udskydelse i mere end 2 år, må rådgiver anse opgaven for standset/afbestilt.

 

Standsning/afbestilling omfatter den samlede opgave, som parterne har indgået aftale om.

 

Såfremt bygherren standser eller afbestiller opgaven i henhold til rådgiveraftalen, er det vor anbefaling, at rådgiver søger juridisk bistand med henblik på at sikre sig, at rådgiver opnår det honorar og den omkostningsdækning, som rådgiver efter de respektive bestemmelser er berettiget til.

 

Har parterne aftalt ABR 18 skal parterne særligt være opmærksomme på, at afbestilling af en opgave som følge af forhold, som bygherren kunne forudsige, indebærer, at rådgiver også skal have erstatning for sin mistede fortjeneste. Hvorvidt COVID-19 indebærer, at en sådan erstatning kommer i betragtning, vil være en konkret vurdering. Det er dog vor opfattelse, at kontrakter, som er indgået forud for onsdag den 11. marts 2020, og som afbestilles som følge af regeringens tiltag i anledning af pandemien, ikke kan antages at falde ind under denne bestemmelse.

 

Vi henviser i øvrigt til vore generelle nyhedsbreve omkring vurdering af, hvorvidt der optræder force majeure i kontraktforhold på Kromann Reumerts hjemmeside og på Kromann Reumerts Linkedin-profil. Her kan du under vores COVID-19 taskforce få en række informationer og guidelines i anledning af den verdensomspændende pandemi. 


Læs mere om vores COVID-19 task force.