COVID-19: Hvordan håndteres lejemål? Skal der betales husleje? Og har lejer pligt til at holde åbent?

Med coronavirussen og den deraf følgende nedlukning af Danmark står danske virksomheder i en ekstrem situation med ofte uoverskuelige konsekvenser. Det afføder en lang række spørgsmål ‒ herunder hvordan man forholder sig til sine lejemål (både som lejer og udlejer). Der er tale en situation uden fortilfælde, og dermed også en situation, som kun i sjældne tilfælde vil være reguleret i parternes lejekontrakt. 

Senest er det besluttet, at en række erhvervsdrivende, som restauranter, cafeer, frisører, solarier, stormagasiner og butikker i shopping centre (bortset fra supermarkeder, apoteker og lignende), skal holde lukket fra den 18. marts 2020 til foreløbigt den 30. marts 2020. 

Tag kontakt til din udlejer/lejer

Hvis man ikke allerede har haft kontakt med sin udlejer, henholdsvis lejer, vil vi anbefale, at der straks rettes henvendelse for i fællesskab at finde en løsning, som kan styre parterne gennem denne svære tid. Parterne har ofte en fælles interesse i at finde langsigtede løsninger, som gør, at lejeforholdet kan opretholdes. Udlejer har ingen interesse i tomme lejemål, og samtidig har lejer interesse i at kunne opretholde en vis drift gennem denne ekstraordinære situation. Der er da også allerede flere udlejere, som har givet deres lejere henstand med huslejebetalingen, som forfalder pr. 1. april 2020, ligesom vi har set udlejere imødekomme ønsker om (midlertidig) indskrænkning af åbningstid eller lukning. 

Det er ligeledes en god ide at finde sin lejekontrakt frem og tjekke, om der er aftalevilkår, som regulerer forholdet. Det vil dog formentlig kun være tilfældet i sjældne tilfælde. 

Foreligger der force majeure? Og hvad betyder det?

Som beskrevet i vores tidligere nyhedsbreve forstås force majeure som begivenheder, der er (i) upåregnelige, (ii) uden for parternes kontrol og som samtidig derved (iii) hindrer opfyldelse af aftalen. Der skal således være tale om ekstraordinære omstændigheder, som f.eks. krig, indførselsforbud og naturkatastrofer, dvs. en omstændighed af helt usædvanlig art. Generelt har retspraksis fortolket force majeure-begrebet meget restriktivt, og vi har endnu til gode at se, at en dansk domstol anser et pandemitilfælde som COVID-19-udbruddet som en force majeure begivenhed. Det må dog anses som sandsynligt med den voldsomme og ekstreme udvikling, der ses. 

Hovedvirkningen af force majeure er ansvarsfrihed, dvs. at den part, der misligholder en aftale (her lejeaftale) som følge af en force majeure begivenhed ikke skal betale erstatning til den anden part. Den part, der påberåber sig force majeure har bevisbyrden for, at det er umuligt at opfylde aftalen (eksempelvis betale husleje eller holde butikken åben), og at denne umulighed netop skyldes force majeure situationen. 

Med den seneste udvikling i Danmark, må det anses som sandsynligt, at der vil kunne påberåbes force majeure i en række situationer ‒ altså at det er reelt umuligt at opfylde sine forpligtelser efter lejekontrakten. 

Er lejer forpligtet til at betale husleje?

Den kraftige opbremsning har medført, at mange lejere er hårdt ramt på likviditeten, og vil have vanskeligt ved at betale husleje i en periode. Det klare udgangspunkt er imidlertid, at lejer skal betale husleje til tiden, og at manglende huslejebetaling kan føre til ophævelse af lejemålet. 

Pengemangel hos den enkelte lejer anses således som udgangspunkt ikke for en umulighed; der indbefatter, at lejer kan påberåbe sige "force majeure" og undlade at betale husleje. 

Det er derfor også vigtigt at tage kontakt til sin udlejer for eksempelvis at aftale henstand med lejebetalingen, eller eventuelt få aftalt nedslag i huslejen. 

Nedslag i huslejen kan også komme på tale, for de restauranter, cafeer, frisører, butikker m.m., der er omfattet af kravet om at holde lukket for kunder. Dette vil dog ligeledes som udgangspunkt kræve aftale med udlejer, se nærmere nedenfor. 

Skal lejer holde åbent? 

Det følger af erhvervslejeloven, at lejere af butik, hotel, restaurant og lignende har pligt til at holde forretningen åben og i forsvarlig drift. Udgangspunktet er, at udlejer kan ophæve lejemålet, hvis lejer ikke opfylder pligten til at holde åbent. Som situationen har udviklet sig, er det dog langt fra givet, at manglende drift fra lejemålet vil blive karakteriseret som væsentlig misligholdelse, der muliggør ophævelse fra udlejers side.

"Frivillig lukning"

Flere lejere, herunder en række detailkæder har da allerede taget konsekvensen af den seneste udvikling og har valgt (midlertidigt) at lukke butikker. En sådan "frivillig" lukning af driften fra lejemålet, indebærer ikke, at lejer derved kan undlade at betale husleje, ligesom lejer heller ikke kan vælge at ophæve lejekontrakten på det grundlag. Principielt er lejers "frivillige" lukning af sit lejemål en misligholdelse, der kan berettige til ophævelse, men som anført ovenfor er det dog langt fra sikkert, at udlejer i den nuværende situation vil være berettiget til dette ‒ ligesom de fleste udlejere næppe heller har nogen interesse i dette. 

Påbud om lukning

Hvad gælder for de lejere, der er omfattet af det egentlige påbud om at holde lukket, foreløbigt frem til 30. marts 2020? Kan lejer i denne situation undlade at betale husleje? Og kan lejer vælge at ophæve lejekontrakten? 

Lejer og udlejer vil selvfølgelig være forpligtet til at følge myndighedernes krav om, at lejemålet holdes lukket. En lukning vil dermed ikke indebære en misligholdelse af lejekontrakten fra lejers side, og udlejer vil dermed heller ikke kunne ophæve lejemålet som følge af manglen-de drift fra lejemålet. 

Spørgsmålet er, om lejer kan ophæve lejemålet som følge af, at lejemålet ikke (længere) kan anvendes som forudsat (da der ikke må være drift fra lejemålet), og hvorvidt lejer vil være forpligtet til at betale husleje i den periode, hvor lejemålet skal være lukket?

Det afgørende vil formentlig være, om der kan anses at foreligge en (retlig) "mangel" ved lejemålet. Der er tale om en vurdering af, hvorvidt lejemålet kan anses at være i den stand, som lejer ifølge lejekontrakten og lovens regler med føje kan kræve. Vurderingen er objektiv. Det er dermed ikke et krav, at der er noget "at bebrejde" udlejer. Udgangspunktet må dog være, at "manglen" skyldes forhold, som udlejer bærer risikoen for. Er der derimod tale om et forhold, som lejer bærer risikoen for, foreligger der ikke en mangel ved lejemålet. 

Som udgangspunkt er det lejer, som har risikoen for den generelle samfundsudvikling, ændringer i omgivelserne og ændringer af lovgivningen af generel karakter. Sådanne forhold vil ramme alle butiksdrivende, uanset om butikken drives fra lejede eller ejede lokaler. Sådanne udefrakommende forhold ‒ som eksempelvis påbud om at holde lukket ‒ vil dermed (formentlig) ikke blive betragtet som en mangel i lejeretlig forstand. 

Hvis der ikke anses at foreligge en mangel, vil lejer heller ikke kunne gøre misligholdelsesbeføjelser gældende overfor udlejer, som eksempelvis at hæve lejemålet eller kræve forholdsmæssigt afslag i huslejen. Hvis forbuddet ender med at blive af (meget) langvarig karakter, kan det dog ikke udelukkes, at en lejer vil kunne få medhold i at blive frigjort fra kontrakten. 

I forhold til lejemål i shoppingcentre kan (risiko)vurderingen muligvis være anderledes, idet det ikke alene er driften fra lejemålet, som lukkes; men tillige selve indkøbscentret, når bortses fra supermarkeder, apoteker, og lignende. Ordlyden af bekendtgørelsen er således "indkøbscentre, stormagasiner, arkader og basarer" samtidig med, at der henvises til, at "dagligvarebutikker, apoteker, …" må holde åbent. Her kan fortolkningen muligvis falde ud til, at lejemålet lider af en (retlig) mangel som udlejer er ansvarlig for, og at lejer dermed ikke skal betale husleje for den periode, hvor der er påbud om at holde lukket. Henset til den midlertidige karakter af påbuddet er det dog også i denne situation vurderingen, at lejer ikke vil være berettiget til at ophæve lejemålet. Derudover giver bekendtgørelsen anledning til en række øvrige spørgsmål, herunder eksempelvis forståelse/afgrænsning af "indkøbscentre, stormagasiner, arkader og basarer". 

Det er i sandhed en ekstraordinær og meget usædvanlig situation, som vi befinder os i. Retspraksis er da også yderst sparsom og uden fortilfælde, som er sammenlignelige med situationen i dag. Der er dog nogle gamle afgørelser fra 1938 og 1942, som kan give en vis indikation af, hvor vi står på dette meget usikre område: 

I en sag fra 1938 medførte en ændring af lukkeloven, at en lejer af en kiosk var forhindret i at sælge tobak efter almindelige butikkers lukketid. Dette medførte et betydeligt tab for lejer, som krævede erstatning fra udlejer og yderligere krævede, at lejemålet blev ophævet. Afgørelsen kom frem til, at lejer selv bar risikoen for den efterfølgende lovændring, hvorfor lejer ikke var berettiget til at hæve lejemålet. Lejer skulle ligeledes betale fuld husleje. 

I en anden sag fra 1942 medførte en indført mælkeordning, hvorved der indførtes krav om tilladelse til salg af mælk og fløde, at en lejer af et ismejeri ikke kunne benytte butikken til det ønskede formål, da lejer blev nægtet en sådan tilladelse. Lejer påstod, at lejekontrakten kunne ophæves, og at den betalte husleje skulle tilbagebetales. Også i denne afgørelse blev konklusionen, at risikoen for nye lovregler påhvilede lejer. Lejer kunne derfor ikke hæve lejemålet, og lejer skulle betale husleje. 

De anførte afgørelser viser, at risikoen for udefrakommende forhold af generel karakter, som ændret lovgivning m.m., som udgangspunkt påhviler lejer. 

Det skal understreges, at der er tale om konkret vurdering for de forskellige situationer og hvor også lejekontraktens bestemmelser spiller ind. Derudover har vi til gode at se, hvordan domstolene vil bedømme den nuværende, helt ekstraordinære situation i Danmark og afvejningen af parternes risici. 

Vi skal dermed igen anbefale, at parterne taler sammen og i fællesskab finder løsninger. 

Vi er klar til at hjælpe!

Hos Kromann Reumert har vi oprettet en COVID-19 task force, der konstant holder øje med tendenser, tiltag og lovforslag, så vi er parate til at rådgive danske og udenlandske virksomheder bedst muligt i forhold til udfordringer, som COVID-19 giver. Vi har allerede håndteret talrige henvendelser, der relaterer sig til COVID-19, og kender til de udfordringer, som virksomhederne nu står over for i denne svære tid.