Overdragelse af ejendoms­selskaber – hvornår finder tilbuds­pligten anvendelse?

Sådan er retsgrundlaget

Reglerne om tilbudspligt står i lejeloven. Reglerne omhandler følgende ejendomme:

1. Ejendomme, der udelukkende anvendes til beboelse, og som indeholder mindst seks beboelseslejligheder.
2. Ejendomme, der indeholder blandede lejemål (bolig og erhverv), og som indeholder mindst 13 beboelseslejligheder. 

Hvis ejeren af en eller flere af sådanne ejendomme ønsker at overdrage ejendommen til en tredjemand, skal ejeren tilbyde lejerne at overtage ejendommen på andelsbasis. 

Tilbudspligten bliver opfyldt ved, at ejeren fremsætter tilbud til samtlige lejere om, at en andelsboligforening dannet af beboerne kan erhverve til samme pris og vilkår, som ejeren kan opnå ved salg til tredjemand.

Tilbudspligten gælder, uanset om der er tale om en hel eller delvis overdragelse af en eller flere ejendomme, og uanset om overdragelsen sker ved salg, gave, fusion etc. Derudover finder tilbudspligten også anvendelse, når der overdrages kapitalandele i aktie- og anpartsselskaber, hvis overdragelsen medfører, at erhververen opnår en stemmemajoritet i selskabet. 

Især fordi hensynet bag reglerne er at beskytte lejerne, hvis en udlejningsejendom bliver overdraget, kan udlejer og lejer ikke aftale sig ud af en eventuel tilbudspligt, eksempelvis i lejeaftalen.

Six Pack-dommen

Sagen handlede om Carlsbergfondets salg af samtlige kapitalandele i seks ejendomsselskaber med ejerskab til seks ejendomme i 2016. Selve retssagen omhandlede imidlertid kun fem ud af de seks ejendomme i porteføljen. Kapitalandelene blev overdraget til datterselskaber af tre pensionskasser. Efter overdragelsen ejede disse datterselskaber henholdsvis 49 %, 34 % og 17 %. Derved blev samtlige kapitalandele overdraget, men ingen af de tre pensionskasser erhvervede majoritet (51 %).

Lejerne argumenterede for, at lejelovens regler skulle fortolkes sådan, at tilbudspligten ikke kun gælder, når en erhverver af et ejendomsselskab opnår en majoritet af kapitalandele/stemmer i selskabet. Det var lejernes holdning, at tilbudspligten også finder anvendelse, når en sælger afhænder en stemmemajoritet, men hvor ingen af erhververne opnår en majoritet.

Højesteret afviste dette argument og henviste i den forbindelse til en Højesteretssag fra 1993, hvor det blev fastslået, at rækkeviden af reglerne om tilbudspligten ikke kunne "udstrækkes ud over, hvad der efter ordlyd og motiver med sikkerhed kan lægges til grund". Højesteret vurderede dermed, at ordlyden af lejelovens regler skulle forstås sådan, at en erhverver skal have opnået en stemmemajoritet, for at tilbudspligten finder anvendelse.

Lejerne argumenterede derudover for, at to af pensionskasserne før og under transaktionen havde et så "fast organiseret samarbejde", at de burde betragtes som én ejer med en samlet ejerandel på 51 %; altså en majoritet. Højesteret var imidlertid enig med landsretten i, at der ikke var grundlag for at betragte disse som ét retssubjekt på tidspunktet for overdragelsen. Dette på trods af et personsammenfald i både ledelse og administration og at pensionskasserne fusionerede efter overdragelsen. Lejerne argumenterede til sidst for, at pensionskasserne havde valgt en dobbelt holdingstruktur for at omgå tilbudspligten ved eventuelle fremtidige salg. Den valgte selskabsstruktur var dermed, ifølge lejerne, en omgåelse af tilbudspligten. Også her var Højesteret enig med landsretten i, at der ikke var grundlag for, at den valgte selskabsstruktur skulle udløse en tilbudspligt.

På baggrund af ovenstående konkluderede Højesteret, med sin dom den 6. maj 2020, at tilbudspligten ikke fandt anvendelse.

Kromann Reumerts bemærkninger til dommen

Vi anser Højesterets dom som en stadfæstelse af det gældende retsgrundlag. Højesteret har imidlertid bidraget til at skabe en større klarhed over lejelovens regler om tilbudspligt ved kontrolskifte i ejendomsselskaber. I Six Pack-sagen bekræfter Højesteret således, at der skal være klare holdepunkter i både lejelovens ordlyd og dens motiver for, at den pågældende overdragelse er omfattet af tilbudspligten.

Højesterets dom kaster imidlertid også lys over visse forhold, som en part til en overdragelse af kapitalandele i et ejendomsselskab skal være opmærksom på:

• Risikoen for, at erhververe af kapitalandele kan blive betragtet som ét retssubjekt, hvorefter deres stemmeandele i det erhvervede ejendomsselskab vil blive lagt sammen. Dette kan, hvis erhververne tilsammen opnår en majoritet af stemmerne i ejendomsselskabet, medføre en tilbudspligt.
• Risikoen for, at domstolene i særlige tilfælde vil anse en "konstruereret" minoritetsstruktur som en omgåelse af tilbudspligten.

Parterne bør være opmærksomme på, om de konkrete omstændigheder medfører, at der udløses tilbudspligt. Selv om Højesteret særligt forholdt sig til ejeraftalerne i den omtalte dom, bør parterne være opmærksomme på hele aftalestrukturen.

Vær opmærksom på eventuelt kommende lovindgreb

I forbindelse med de politiske forhandlinger om "Blackstone-lovindgrebet" blev partierne enige om en fremtidig ændring af reglerne om tilbudspligten. Hensigten var her at "ændre lejelovens regler om tilbudspligt, så det ikke er muligt at omgå reglerne om tilbudspligt ved at placere ejendommen i et selskab". 

Denne aftale har endnu ikke udmøntet sig i et lovforslag, men boligministeren har tidligere tilkendegivet, at det er ministerens hensigt, at udarbejde et forslag til en ændring af reglerne om tilbudspligt.

Vi anser det for sandsynligt, at reglerne i lejeloven om tilbudspligt kan blive udvidet til at omfatte flere former for overdragelser af ejendomme, særligt hvis problematikken igen får mediernes fokus. Det er sandsynligt, at tilbudspligten i så fald vil blive udstrakt til også at omfatte tilfælde, hvor en stemmemajoritet bliver afhændet – også selv om én erhverver ikke opnår en stemmemajoritet i selskabet efter overdragelsen, ligesom det er sandsynligt, at overdragelse af holdingselskaber ikke nødvendigvis vil vedblive at være undtaget fra tilbudspligten. Den overdragelse, der fandt sted i Six Pack-sagen, kunne dermed blive omfattet af tilbudspligten. 

I øjeblikket er der et udkast til lovforslag i høring. Dette lovforslag omhandler en sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven. Lovforslaget lægger kun op til enkelte sproglige og redaktionelle ændringer i lejelovens kapitel om tilbudspligt, men det kan selvfølgelig ændre sig under behandlingen i Folketinget.

Vores anbefaling

Vi anbefaler, at parter, som overvejer at købe eller sælge ejendomsporteføljer, både er opmærksomme på reglerne om tilbudspligt i lejeloven og de domme – senest Six Pack-dommen – som præciserer den komplekse lovtekst. På den måde sikrer parterne sig, at reglerne ikke forlænger, ændrer eller i værste fald forhindrer, at en planlagt ejendomstransaktion bliver gennemført. 

Hvis du er i tvivl om reglerne om tilbudspligt, er vores specialister i fast ejendom parat til at rådgive dig og føre dig bedst muligt gennem transaktionsprocessen.

Læs mere om Kromann Reumerts speciale i fast ejendom og entreprise.