Hvordan er det nu med de nye ejendoms­vurderinger for landbrugs- og skov­ejendomme?

Den nye ejendomsvurderingslov ændrer på kriterierne for kategoriseringen af landbrugs- og skovejendomme. Det får den betydning, at nogle ejendomme, der i dag er kategoriseret som landbrugs- og skovejendomme, fremadrettet vil blive kategoriseret som ejerboliger og omvendt. 

Kategoriseringen er afgørende for, hvad man skal betale i ejendomsskatter, især fordi ejerboliger skattemæssigt værdiansættes til markedsprisen, mens landbrugs- og skovejendomme værdiansættes efter særlige regler, der i praksis giver en lavere vurdering.

Nedenfor kan du læse mere om, hvilke ejendomme der vil falde i hvilken kategori, og hvilken betydning det vil få for ejendomsskatterne.

Hvornår er en ejendom en "landbrugsejendom" eller en "skovejendom"?

Landbrugsejendomme

Den tidligere vurderingslov indeholdt en formodningsregel om, at ejendomme på mere end 5,5 ha som udgangspunkt skulle anses for landbrugsejendomme, mens ejendomme på mindre end 5,5 ha skulle anses for ejerboliger. Den formodningsregel er nu afskaffet.

Fremover skal vurderingsmyndigheden foretage en konkret vurdering af hver enkelt ejendom, hvor ejendommens beboelsesmoment afvejes i forhold til dens landbrugsmoment. Det er en forudsætning for, at en ejendom kan kategoriseres som en landbrugsejendom, at der foregår en egentlig landbrugsdrift på ejendommen, f.eks. ved at jorden er i omdrift, eller ved at der drives husdyrproduktion, gartneri, planteskole eller frugtplantage fra ejendommen. 

Hvad vurderingsmyndigheden præcist vil lægge vægt på i sin vurdering, herunder hvor stor ejendommen skal være, vil tiden vise. Dog har lovgiverne i forbindelse med udarbejdelsen af den nye lov anført, at hvis ejendommen er pålagt landsbrugspligt, og/eller der modtages EU-landbrugsstøtte til driften af ejendommen, vil det tale for, at der (fortsat) er tale om en landbrugsejendom. Omvendt vil det tale imod, hvis al jorden til en ejendom på nogle få hektar er bortforpagtet. 

Skovejendomme

Den omtalte "5,5 ha-formodningsregel" gjaldt ikke efter de hidtidige regler for skovejendomme. Kategoriseringsreglerne for skovejendomme er derfor uændret, og vurderingen vil fortsat skulle foretages ud fra en afvejning af ejendommens beboelsesmoment i forhold til dens skovbrugsmoment. 

Ligesom for landbrugsejendomme er det endnu uklart, hvor stor ejendommen skal være for at kunne kategoriseres en skovejendom, og hvad vurderingsmyndigheden i øvrigt vil lægge vægt på. Lovgiverne har dog anført, at en ejendom for at være en skovejendom skal have en vis størrelse; den må ikke fremtræde som en ejerbolig, og den skal have potentiale til skovbrugsproduktion (mens det ikke er afgørende, om der faktisk er kommerciel skovdrift eller rekreativ anvendelse).

Blandede ejendomme

Kategorien "blandede landbrugs- og skovejendomme" er afskaffet. Når en ejendom har både skov- og landbrugsarealer, skal landbrugsmomentet derfor også her afvejes i forhold til skovbrugsmomentet. Den arealmæssige fordeling mellem landbrugsjord og skovbrugsjord vil være væsentlig, men ikke nødvendigvis afgørende, for kategoriseringen.

Ejendomsskatter – hvordan beregnes de? 

Som ejer af en ejendom skal man betale to slags skatter: Dels skat af værdien af grunden ('grundværdi') i ubebygget stand (grundskyld), dels skat af værdien af grunden samt bygninger (ejendomsværdiskat). 

• Grundskyld betales til kommunen og beregnes som en promille af grundværdien (fratrukket evt. fradrag i grundværdien). Grundværdien for landbrugs- og skovejendomme kan højest beskattes med en grundskyldspromille på 7,2. Ejerboliger kan derimod beskattes med en grundskyldspromille på mellem 16 og 34 af grundværdien. Det er kommunen, der fastsætter promillen.
• Ejendomsværdiskat betales til staten og beregnes som 1 % af ejendomsværdien for den del, der ikke overstiger 3.040.000 kr. Hvis ejendomsværdien overstiger 3.040.000 kr., betales 3 % i ejendomsværdiskat af den del, der ligger herover.

Det vigtigste parameter for, hvor meget man skal betale i ejendomsskatter, er derfor værdien af ens ejendom, og her har kategoriseringen en væsentlig betydning.

I dette skema over de nye vurderingsregler kan du få et overblik over de nye vurderingsregler, som vil gælde for landbrugs- og skovejendomme. Du kan blandt andet se, om de nye vurderingsregler vil ændre landbrugs- og skovejendommes gældende vurderinger.

Hvad gør du, hvis din ejendom bliver omkategoriseret?

Efter de nye regler vil en del ejendomme blive omkategoriseret. Vi forventer eksempelvis at se, at en del lystejendomme, der har været kategoriseret som landbrugs- og/eller skovejendomme, fremover bliver kategoriseret som ejerboliger. 

Hvis din ejendom bliver omkategoriseret, vil du få mulighed for at vælge, at ejendommen skal forblive i den samme kategori som hidtil (vetoret), så længe du ejer ejendommen. Valget vil ikke kunne omgøres, så når man først har valgt, "fanger bordet". Når ejendommen sælges, vil ejendommen skulle vurderes efter den nye kategorisering. 

Det er ikke på forhånd givet, hvad der vil være det mest fordelagtige valg; det vil altid afhænge af ejerens konkrete forhold. En af fordelene ved, at en ejendom kategoriseres som landbrugs- eller skovejendom, er, at ejendommens grundværdi og ejendomsværdi som udgangspunkt fastsættes lavere end ejerboligers. Derudover anvendes der en lavere grundskyldspromille for landbrugs- og skovejendomme end for ejerboliger. 

Omvendt indebærer kategoriseringen som ejerbolig, at ejendommen kan sælges, uden at en eventuel avance beskattes. Efter de nye regler etableres der desuden en ordning, hvor ejendomsejere kan få tilbagebetalt for meget betalt skat. Den ordning vil dog ikke gælde for landbrugs- eller skovejendomme.

Tidshorisonten for de nye vurderinger

De første nye vurderinger af landbrugs- og skovejendomme med mulig omkategorisering til følge sker i 2021. Indtil da vil eventuelle tilkøb eller frasalg af jord have betydning for, om ejendommen ender i den ene eller anden kategori. Det bør man særligt have med i sine overvejelser, inden man handler.