Nedsat afskrivningssats på bygninger og installationer fremadrettet

Det fremgår af regeringsgrundlaget, ”Ansvar for Danmark”, at regeringen med virkning for erhvervelser foretaget efter den 1. januar 2023 vil nedsætte afskrivningssatsen for bygninger og installationer fra 4 % til 3 %. Det udgør et led i finansieringen af finansloven for 2023, og har udmøntet sig i et lovforslag, som blev fremsat den 19. december 2022. Regeringen ønskede, at den nedsatte afskrivningssats skulle have virkning fra 1. januar 2023, og lovforslaget  blev hastebehandlet i Folketinget. Blot tre dage senere, den 22. december 2022, blev lovforslaget vedtaget. 

Nedsatte afskrivningssatser

Lovændringerne, der trådte i kraft den 1. januar 2023, medfører forringelser i de skattemæssige afskrivningsmuligheder på bygninger og installationer. Forringelserne kan opsummeres således:

• Afskrivningssatsen for bygninger og installationer erhvervet den 1. januar 2023 eller senere nedsættes fra 4 % til 3 % svarende til en forventet levetid på ca. 33 år mod tidligere 25 år  
• Den nedsatte afskrivningssats gælder også for tilbygninger og forbedringer af bygninger, hvis tilbygnin-gen/forbedringen er gennemført den 1. januar 2023 eller senere
• Reglerne om forhøjet afskrivningssats på bygninger og installationer med kort levetid forringes da levetidskravet udvides fra 25 år til 33 år, og det særlige 3%-tillæg fjernes med virkning for erhvervelser foretaget den 1. januar 2023 eller senere
• Afskrivningssatsen for kunstnerisk udsmykning erhvervet den 1. januar 2023 eller senere nedsættes fra 4 % til 3 %.

Det er vigtigt at bemærke, at der med loven ikke ændres i den generelle afskrivningsadgang. Der er således alene tale om ændringer af de gældende afskrivningssatser. Afskrivningssatsen for bygninger på lejet grund omfattes ikke af lovændringerne.

Ændringerne indebærer, at der fremover kan gælde forskellige afskrivningssatser for den samme bygning. Den del af bygningerne, der er erhvervet før den 1. januar 2023, vil fortsat kunne afskrives med den hidtidige sats på 4 %, mens fremtidige forbedringer af/tilbygninger til samme bygning, foretaget den 1. januar 2023 eller senere, kun vil kunne afskrives med den nye reducerede sats på 3 %.

Hvilke overvejelser skal man gøre sig ved fremtidige salg af ejendomme?

I forbindelse med ejendomstransaktioner overvejes det ofte, om transaktionen skal gennemføres som en aktivhandel (asset deal) eller en aktiehandel (share deal). Da det fortsat vil være muligt at afskrive med 4 % på bygninger og installationer, der er erhvervet før den 1. januar 2023, kan det være relevant at inddrage denne betragtning, når man står overfor et fremtidigt køb af en ejendom. 

Ved en aktivhandel sælges ejendommen ud af det sælgende selskab og ind i køberselskabet. For køber betyder det, at der sker en nyerhvervelse af ejendommen, hvorfor køber - grundet lovændringen - alene kan anvende den nye reducerede afskrivningssats på 3 %. 

Modsat er det i tilfælde af en aktiehandel, da sælger her overdrager ejendomsselskabet til køber, hvorved der ikke sker en nyerhvervelse af ejendommen, men alene en overdragelse af aktierne/anparterne i ejendomsselskabet. Køber vil i dette tilfælde (via ejendomsselskabet) fortsat kunne anvende de "gamle" afskrivningssatser, for så vidt angår den eksisterende bygning. Det vil således alene være forbedringer af ejendommen, der foretages efter 1. januar 2023, som afskrives med 3 %.

Ovenstående må sammenholdes med, at der ved en aktiehandel ikke sker nogen skattemæssig afståelse af ejendommen. Hvis ejendommen (via overdragelsen af ejendomsselskabet) sælges med avance (og dermed en udskudt skat i ejendomsselskabet), vil denne højere værdi af ejendommen ikke reflekteres i nogen ny skattemæssig anskaffelsessum for ejendommen, og der vil derfor heller ikke være et tilsvarende højere afskrivningsgrundlag på ejendommen (ofte kaldet 'step up'). Det skal tages med i betragtning, når temaet skal vurderes med henblik på valg af transaktionsstruktur (aktivhandel vs. aktiehandel).

Vi står naturligvis til rådighed, hvis du har spørgsmål til ændringerne af afskrivningssatserne eller overdragelse af fast ejendom.