Hvordan påvirker solpaneler din ejendoms­skat?

Tænk de nye ejendomsvurderinger ind i din drift

Selv om de nye ejendomsvurderinger er udskudt, bør du allerede nu tænke dem ind i din drift; særligt hvis du overvejer at bygge solpaneler på dine marker eller at bortforpagte (nogle af) dine marker til et energiselskab.

De nye regler ændrer nemlig på:

• hvilke ejendomme, der kategoriseres som landbrugs- og skovejendomme
• hvordan værdien af marker med almindelige landbrugsafgrøder, marker med solpaneler, fredskovpligtige arealer, naturarealer m.m. fastsættes ved beregningen af ejendomsskatter.

Læs også vores nyhed fra juni 2019, hvor vi giver et overblik over den nye ejendomsvurderingslov for land- og skovbrug.  

Marker udlagt til solpaneler værdiansættes højere end marker med landbrugsafgrøder

Når du ejer jord, skal du betale grundskyld af jordværdien til kommunen. Grundskyld beregnes som en promille af grundværdien. 

Dine jordarealers grundværdi værdiansættes ikke ens: 

Produktionsjord

Hvis du eksempelvis bruger en mark til almindelig landbrugsmæssig drift, værdiansættes marken som "produktionsjord".

Det indebærer, at markens skattemæssige værdiansættelse sker med udgangspunkt i den seneste værdi, der blev fastsat efter den såkaldte "bondegårdsregel" (i praksis svarede det til en værdiansættelse til ca. 1/3 af markedsprisen), som herefter vil blive fremskrevet i takt med prisudviklingen. 

Erhvervsjord

Hvis du i stedet udlægger marken til solpaneler, værdiansættes marken skattemæssigt som "erhvervsjord". Dette gælder, uanset om du selv vil bygge solpaneler og stå for driften af dem, eller om du bortforpagter marken til et energiselskab. 

Erhvervsjord værdiansættes efter en såkaldt "markedsnorm". Det svarer i grove træk til, at marken værdiansættes til markedsprisen. 

Hvis du vælger at udtage en mark og igangsætter processen med at bygge solpaneler på den, vil marken derfor gå fra at blive klassificeret som produktionsjord til at skulle klassificeres som erhvervsjord. Dermed stiger markens skattemæssige værdiansættelse og dermed den ejendomsskat, du skal betale fremadrettet. Du kan endda risikere, at din mark omklassificeres til erhvervsjord, selv om der aldrig faktisk bygges solpaneler på den.

Flere energiselskaber har på det seneste udtalt sig til pressen om, at den skattemæssige værdiansættelse vanskeliggør opstillingen af solpaneler på landbrugsjord og bremser udviklingen og den grønne omstilling. Der har også været politisk debat om en regelændring, som dog ikke synes at være lige på trapperne. Som reglerne er i dag, er der i hvert fald en 'regning', der skal fordeles, og som både energiselskabet og landmanden må tage højde for, når de beregner værdien af et solpanelprojekt.

Pas på kategorisering af ejendommen!

Hvis du udlægger en stor del af din ejendom til solpaneler, er der – foruden den højere skattemæssige værdiansættelse – risiko for, at ejendommens "erhvervsmoment" samlet set kommer til at veje tungere end ejendommens "landbrugsmoment". 

Hvis Vurderingsstyrelsen mener, at erhvervsmomentet vejer tungest, omkategoriseres hele landbrugsejendommen til erhvervsejendom, og det kan blive dyrt i ejendomsskatter. En omkategorisering fra landbrugsejendom til erhvervsejendom indebærer nemlig:

• at værdiansættelsen stiger for alle arealerne (landbrugsarealer, arealer med solpaneler, naturarealer, arealer med boliger, produktionsbygninger osv.) på din ejendom
• at grundskyldspromillen stiger for alle arealerne. Landbrugs- og skovejendomme beskattes p.t. med en grundskyldspromille på maksimalt 7,2, mens erhvervsejendomme p.t. beskattes med en grundskyldspromille, som kan være næsten fem gange så høj, afhængig af hvilken kommune ejendommen ligger i.

Der er endnu ikke fastsat klare retningslinjer for, hvornår erhvervsmomentet vil veje tungere end landbrugsmomentet. Ved hver ejendom vil Vurderingsstyrelsen foretage en samlet og konkret vurdering. Styrelsen må dog forventes blandt andet at kigge på:

• din ejendoms arealfordeling (er arealerne, der er udlagt til solpaneler, større end dine landbrugsarealer?)
• dine landbrugsaktiviteter (hvilke aktiviteter har du på markerne, driver du ekstensiv eller intensiv landbrug osv.?)
• hvilke af dine aktiviteter, der genererer størst omsætning 
• hvad du kan benytte din ejendom til (er områder lokalplanlagte, ligger områder i byzone osv.?)

Overvejer du at (bort)forpagte marker til opstilling af solpaneler?

Hvis du overvejer at indgå en forpagtningsaftale med henblik på opstilling af solpaneler, bør du sikre dig, at forpagtningsaftalen tager højde for risikoen for stigende ejendomsskatter, dvs. både den højere værdiansættelse og risikoen for en evt. omkategorisering af ejendommen. 

Hvordan din forpagtningskontrakt nærmere skal skrues sammen, afhænger naturligvis af ejendommen og dine planer. Alligevel er der en række overvejelser, du allerede nu kan begynde at tage stilling til for at være klædt bedst muligt på til at indgå en forpagtningskontrakt, der er værdifuld og giver klare regler for begge parter. Det er eksempelvis overvejelser som disse:

• Hvor længe skal parterne være bundet af aftalen, før det står klart, om forpagter rent faktisk opfører solpanelerne og begynder at betale leje? Skal der ske betaling i perioden indtil da?
• Hvem skal retablere markerne, når der ikke længere skal være solpaneler på dem? 
• Skal forpagter stille depositum og/eller andre sikkerheder for forpagtningsafgift og reetableringsomkostninger?
• Skal forpagteren kunne overdrage rettighederne i forpagtningskontrakten? Skal der i givet fald stilles yderligere sikkerhed?
• Hvad sker der, hvis en af parterne går konkurs?
• Skal forpagtningsafgiften reguleres, eller er lejen den samme om eksempelvis 30 år? 
• Hvem skal håndtere eventuelle krav fra det offentlige og/eller naboerne?

Hvis forpagtningskontrakten ikke skrues rigtigt sammen, risikerer man, at parterne – uanset den typisk høje forpagtningsafgift og det pæne afkast på salg af energi – ikke opnår en reel gevinst ved at indgå i forpagtningsforholdet.

Kromann Reumerts anbefaling

I denne nyhed har vi kun fremhævet et eksempel, nemlig ejendomsskat, som en af de mange overvejelser, du bør gøre dig, inden du begynder at opstille solpaneler. Opstilling af solpaneler kan herudover også eksempelvis påvirke dine muligheder for:

• at belåne din ejendom
• at få landbrugsstøtte 
• et påtænkt generationsskifte.

Overvejelserne er mange og vigtige! Vi anbefaler derfor, at du – før du begynder at opstille paneler eller indgår forpagtningsaftale – tager kontakt til en erfaren rådgiver, der kan sikre, at du ikke ender i en situation, hvor du ikke opnår nogen gevinst eller i værste fald får et underskud ved at opstille solpaneler på din jord eller bortforpagte din jord til en opstiller.

Kromann Reumerts specialister i fast ejendom står klar med erfaring og gode råd, så du kan komme trygt i mål med dit projekt. Vil du høre mere om dine muligheder, er du altid velkommen til at kontakte os.